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房产问答

商铺转让费的具体解释是:

商铺转让费或,一般是原承租者向继承租者收取。也有房东收取的。费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。一些地段繁华的门店,人流量大,转让费就高,而一些地段偏僻的门店,人流量小,转让费就低,甚至不需要;


收取转让费似乎已经成为大多数商铺转让过程中的一种惯例。商铺转让费已经在逐渐演变为许多人牟利或是投机的工具。专靠炒作商铺赢利的投资客也在日益增多。而一些空门面、新门面出租时也要收取高额转让费;一些房东在与原承租人结束租约关系之后,除了向新承租者大幅提升商铺租金之外,还要附加一大笔转让费。

商铺为什么会有转让费呢?

1、真正的旺铺转让。现有铺主A不想做了,想把位置转出去;


2、亏本经营的转让。这种情况是最多的,现承租人铺主B玩不转,生意不好,合同期还远未到,如果此时退出要交违约金,或者是押金拿不回来,所以想找个冤大头看看能不能转出去;


3、门面到期的转让。现有铺主C合同即将到期,因为种种原因不想继续租了,但是又想捞一笔,于是就贴个转让,如果有冤大头没搞清楚,交一笔冤枉钱。这种时候,铺主C一般会和业主有一个共识,转出去的话就给业主几成,所以业主也不声张;


4、业主的假转让。现有铺子到期空出,业主D为了从中额外捞一笔,空铺子临时找一个卖大促销的或者卖全场10元小商品的,造成这个铺还有人在租的假象,然后榨新租客一笔转让费;


5、中介/个人的无良投机。有很多中介或者个人,提前租下/甚至没有租下(只是有铺子钥匙)一些空铺,然后开始对外转让骗转让费,赚投机的钱;


6、业主试价。租客租约未到期,业主想要涨租,通过中介放出转让信息试水,借机要挟现有租户涨租,如果有人愿意付转让费,业主会要求转出去。

2022-05-17 19:48:13
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租办公室拿回押金的方式是:

1、 租客按照租赁合同约定已履行义务,到期后不再续约,要求退房及归还押金。

此种情形下,双方合同已履行完毕,无履行瑕疵,租客要求退房及归还押金的要求应被满足,若房东拖延或拒绝,可以协商解决,协商不成,可以向房屋租赁公司的登记地的工商部门反馈,可以起诉解决。


2、 租客未到期或到期但租赁房屋、物品有损坏、水电费欠缴时,租客要求退房及归还押金。

这种情形,需要看合同的约定,合同约定未到期押金作为违约担保不再退还时,租客可能就要损失押金。

若合同无约定租赁合同未到期,押金不再退还。那么,押金不一定不能退,可以主张返还。

若合同到期,但租赁房屋、物品有损坏、水电费欠缴时,可以主张返还押金,并抵消所欠的债务。

若合同未到期,且租赁房屋、物品有损坏、水电费欠缴时,此种情形下,租客要承担相应的物品损坏责任和费用欠缴责任,同时,若合同约定有违约金,还可能承担违约赔偿责任。


2022-05-16 19:06:52
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租办公楼谈价格的方法:

首先,大家要知道,出租方是没有义务一定要给你免租期的,如果租写字楼想要免租期,那就得创造一些条件去跟对方谈,谈得下来,没准真的可以省不少钱呢。

如果租的是毛坯写字楼的话,因为涉及到装修,所以通常都会有免租期,但如果不会谈,业主给你的一定要跟其他人一样的,没区别,该省的也没省下来。或许你可以这样跟业主说,因为我们公司经营的项目很优质的,我们也准备签比较长的租期,而且会投入一笔重金来做装修,整个装修期会比一般的普通装修周期要长很多,希望能给我们更多的免租期。

业主要觉得你是一个很优质的客户,而且还要把这么多钱都装修到他的房子上,就会考虑给你一个比别人长更多的免租期,这也不过分,毕竟这年头摊上好租户不容易啊。

如果租的是精装修的写字楼呢?我们就得从公司经营的业务性质和稳定性来说了,可以这样跟业主说,我们公司租了楼以后,会把重要业务放在这里经营,因为我们是一家具有很多年信誉的公司,一旦选址下来,就会长期租用下去,目前还有其他几个大厦也想引进我们进驻的,我们还在考虑中,所以希望你们免租期能给到我们更长些,这样也可以给我们一个盼头,确实选址方案。

业主这时会觉得,你租用的时间长,也很稳定,他能省去了一大笔的中介费和中间更换租户时空置期的费用,那算起来还是很划算的,再加上你们是好几个地方都想抢的客户,他自然就顺水推舟,给你一个足够长的免租期了,把你稳稳拿在手上了。

最后呢,还有一个奇招推荐给大家,比如啊,你谈完了免租期后,还可以这样跟房东说,我们行业是有一个很长的产业链的,一般上下游的企业都会在一起成长的,我们先进驻你们这里来,如果在贵宝地发展得很好了,兄弟企业们都会抢着来你这里租写字楼了,希望还能再多给一点其他的优惠政策,支持支持我们早点把产业链都带起来。

2022-05-16 18:38:10
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店面转让合同模板:

                                                                                              店铺转让合同

甲方:________________

乙方:________________

丙方:________________

甲乙双方经友好协商,就店铺转让达成下列协议,并共同遵守:

第一条 甲方于_________年_________月_________日前将位于_________的店铺(面积为_________平方米)转让给乙方使用。

第二条 该店铺的所有权证号码为_________,产权人为丙。丙与甲方签订了租赁合同,租期到_________年_________月_______日止,月租为_________元人民币。店铺交给乙方后,乙同意代替甲向丙履行该租赁合同,每月交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用,该合同期满后由乙领回甲交纳的押金,该押金归乙方所有。

第三条 店铺现有装修、装饰、设备(包括)全部无偿归乙方使用,租赁期满后不动产归丙所有,动产无偿归乙方(动产与不动产的划分按租赁合同执行)。

第四条 乙方在______年_____月_____日前一次性向甲方支付顶手费(转让费)共计人民币大写________元整(¥________元),上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。

第五条 该店铺的营业执照已由甲方办理,经营范围为餐饮,租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续,但相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责,与甲方无关。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业_________的所欠一切债务由甲方负责偿还,与乙方无关。

第六条 乙方逾期交付转让金,除甲方交铺日期相应顺延外,乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金,逾期_________日的,甲方有权解除合同,乙方按转让费的15%向甲方支付违约金。甲方应保证丙同意甲转让店铺,如由于甲方原因导致丙或甲自己中途收回店铺,按甲不按时交付店铺承担违约责任。

第七条 遇国家征用拆迁店铺,有关补偿归乙方。

第八条 如果合同签订前政府已下令拆迁店铺,甲方退偿全部转让费,赔还装修损失_________元,并支付转让费的15%的违约金。如果合同签订之后政府明令拆迁店铺,或者市政建设(如修、扩路、建天桥、立交桥、修地铁等)导致乙方难以经营,乙方有权解除合同,甲方退还剩余租期的转让费,押金仍归乙方(前述顺延除外)。或甲方在每年营业执照有效期届满时仍未办妥年审手续,乙方有权解除合同,甲方应退回全部转让费,赔偿装修、添置设备损失_________元,并支付转让费的15%的违约金。

第九条 本合同一式二份,自签字之日起生效。


甲方(签字):_________

_________年____月____日

乙方(签字):_________

_________年____月____日

丙方(签字):_________

_________年____月____日

2022-05-15 20:43:01
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店面转让吸引人的转让广告,按照以下几点些,会更有吸引力:

第一:个人缘故转让

  如果编辑转储商店相对困难,最好直接写个人原因,这是一个相对模糊的陈述。同时,您可以直接将商店转移的原因写成:鉴于个人原因,现在想转让店铺,感兴趣的人士可以联系看店。这样写就简洁;


第二:有别的投资转让

  转移商店时,您可以想象自己的处境,并从长远的角度进行游戏。例如,如果您有其他投资,则可以比目前的商店赚钱,也可以直接重写转账。还有其他投资,没有商店的管理,特此转让旺铺;


第三:合作者缘故转让

  内行人都知道,目前大多数稍大一些的商店都是由几个合作伙伴管理的。根据商店所有者的说法,有许多商店是由于合作伙伴的意见不合,而最终导致店铺转让的。因此,如果您是一家与合作伙伴一起管理和管理的商店,则可以先与合作伙伴进行讨论,并写下商店转让的原因;


第四:家中急事转让

  通常,商店转移并不排除家庭存在问题的事实,商店所有者必须在短时间内回去处理该问题,从而导致商店转让。同时,商店的老板可以直接写:家中有重要事情,故转让本店,欲购者速来,手慢则无;


第五:回家乡发展转让

  根据商店老板的说法,考虑到孩子们的学习情况,许多远程管理者会考虑家庭中孩子的年龄选择回家发展。当我们比较时,我们可以直接重写:一家人回家一起发展,所以这家店的低成本转让,有兴趣的各方可以联系起来。倾向于打算经营店铺的人们已经看到了同样令人感兴趣的;


第六:出国发展转让

  也有转让的原因是您想出国而出国,最好直接写下您想出国。因为您没有时间照顾商店,所以必须立即转让店铺。尽管这种转让的原因概率较小,但可以将其用作参考;


第七:直接不写缘故

  转让店铺大多是出于无奈,主要缘故是做生意不好才想要转让,人家来找你谈做生意的情况下其实都是心知肚明的。要是实在要写转让消息的话,可直接写上旺铺转让即可。

2022-05-15 20:35:06
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买卖厂房需要缴纳的税费有:

一、卖方须缴纳的税种

1、增值税

无论是法拍房是二手房增值税都是要被谈到的一项,在工业用地及厂房的法拍上,如果是一般纳税人,土地使用权转让增值税计算分有两种情况:

2016年5月1日前取得的土地转让可选择简易计税方法计税,即转让收入扣减取得成本后的金额按5%的征收率计缴增值税;

2016年5月1日后取得的土地转让,按一般计税方法计税,即转让收入按10%的适用税率计算出销项税额,然后减去购进该土地时的取得的进项税额,计算出应缴纳的增值税。

如果是小规模纳税人,则以转让收入按3%的征收率计缴增值税。

说到这儿肯定又有同学得问小规模纳税人和一般纳税人的区别了。

其实这两者并不是公司规模大小上的分别,主要区别在税费的征收上。要分清二者也很简单,记清“500万”这个分界点。

小规模纳税人一年的应纳税销售额不能超过500万元,否则,会被强制升为一般纳税人。但是,不超过500万元的企业也是可以选择成为一般纳税人的。

反而言之,一般纳税人也是可以转为小规模纳税人的,条件是连续12个月销售额不超过500万。

如果有同学不清楚自己定位的,记住这个标准应该就可以分辨。


2、印花税

和增值税一样,印花税也是法拍税费中必不可少的一部分。

法拍中转让厂房及土地所签订合同应按产权转移书据征收印花税。应缴印花税按合同金额或转让房地产收入的0.05%计征

计算公式很简单,应缴纳印花税税额=合同金额或转让房地产收入×0.05%。


3、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加,这类税费属于工业用地及产房比较独有的一个费用。

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税费应按实缴增值税税额为计税依据,分别按7%、3%和2%计征。所以计算公式为:应缴纳税(费)额=应缴增值税税额×12%


4、土地增值税

土地增值税为根据土地增值税暂行条例据实计算征收,但有确实无法据实计算的情况,可以按照规定核定征收。

法拍中,土地的增值税和厂房及土地的增值税有所不同,转让土地使用权的核定征收率为8%,厂房及土地的核定征收率为6%。

公式为:应缴纳土地增值税税额=转让房地产收入×适用核定征收率


5、企业所得税

企业所得税这一税种要看被拍卖主体是否为企业,如果是企业则需要按照规定申报缴纳企业所得税。

企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止,分月或者分季预缴,年度终了之日起五个月内汇算清缴,结清应缴应退税款。

计算方式为:应纳税额=(收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损)×企业所得税税率(居民企业所得税税率为25%、非居民企业适用税率为20%)。


6、个人所得税

如果被拍卖方不是企业而是自然人的话,则以“财产转让所得“税目申报缴纳个人所得税。

财产转让所得应纳税额=应纳税所得额×适用税率(20%)=(收入总额-财产原值-合理费用)×20%

合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。


二、买方须缴纳的税种

相比于转让方的税费,受让方(竞买人)的税种和计算方式则简单许多。

受让方只需按规定缴纳契税和印花税,适用税率分别为3%和0.05%计算。

印花税:按产权转移书据(合同)所载金额或者转让土地使用权、工业用地及厂房收入的0.05%的印花税缴纳。

契税:土地使用权、工业用地及厂房的转让,以成交价格为计税依据,以3%税率缴纳契税。

2022-05-15 20:27:05
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租商铺需要注意的细节问题有:

一、调查商铺档案

租赁商铺之前,应当去商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重点信息:

1、确认房屋用途和土地用途,确保房屋类型为商业用房性质,土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,如果不是则将面临无法办出营业执照,以及非法使用房屋风险;

2、确认房屋权利人,明确是与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同;

3、确认房屋是否已有租赁登记信息,若已有则导致新租赁合同无法办理登记手续,导致新承租人的租赁关系是无法对抗第三人的,这会影响新承租人顺利办出营业执照。


二、免租装修期

租赁商铺中,“免租装修期”会经常出现在合同里,这是因为承租人在交房后需要对房屋进行装修,不能办公营业,房东同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念,所以在签订租赁合同时,要明确写清楚“免租装修期”的起止时间,免除支付的具体金额。但除了房屋租金,使用房屋时产生的水电费等,是还需按合同约定承担的。


三、租赁保证金

也称“押金”,用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。如果商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,那建议“押金”适当高一些,以防不够抵充上述费用。并且还需要注意,如果承租人在租赁过程中不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?这是可以在合同里规定补足“押金”方案的,即:每次房东用“押金”抵扣相关费用后,承租人要在合理期限之内补足“押金”,如果经房东通知后的限定时间内补足,则房东可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。此种方法可以有效整治承租人“老赖”行为。


四、税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,房东或转租人应当承担以下税费:

1、出租税费:

营业税及附加租金✖️5.55%;

房产税租金✖️12% ;

个人所得税所得部分✖️20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过 800 元);

印花税租金(总额)✖️0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算);

土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

2、转租税费:

营业税及附加转租收入✖️5.55%;

印花税转租租金(总额)0.1% ;

在现实中,商铺租赁税费的缴纳比较多,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不一样征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为房东或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论房东和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,以防被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。


五、营业执照

承租商铺的目的是要开展商业经营活动,其首要条件是合法取得营业执照,所以在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,基本涉及以下几点:

  1. 原有租赁登记信息未注销,导致新租赁合同无法办理登记,造成无法办理营业执照;
  2. 商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,导致在这个商铺上不能再次注册新的营业执照;
  3. 房屋类型不是商业用房,无法进行商业经营活动,从而无法注册营业执照;
  4. 房东材料缺失而导致无法注册营业执照;
  5. 涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,在取得治安许可证、卫生许可证等证件后,才能取得营业执照;

前四条情况可在合同中设定为房东义务,并给予房东合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,房东应当承担相应的违约责任;最后一条情况可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时,可以无责任解除租赁合同。


六、装修问题

在商铺租赁中,基本都需要花费大额资金用于商铺铺面装修,为了确保装修能够正常进行,保障装修利益,需要在合同中应当注意以下几个问题:

  1. 明确约定房东是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得房东同意等,如果有特别的改建、搭建,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也需约定清楚;
  2. 解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,所以应当约定在这种情况下,房东除承担违约金外,还要承担承租人所遭受的装修损失费用;
  3. 要明确租赁期满时,装修、添附的处置方式;


七、配套设施

由于商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线都可能会有特殊需要,良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。所以在租赁商铺前,需要先考察是否满足使用需求,如果不满足,先确定如何办理扩容或增量,以及明确费用,并在合同明确约定相关信息,如果无法满足正常进行需求,承租人有免责解除合同的权利,要不然改造的难度和成本将直接制约后期经营效果。


八、租赁登记

租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,主要效力包含以下内容:

  1. 登记与否不影响合同本身生效,如果没有办理备案登记,合同依然在生效条件满足时就生效;
  2. 经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,举个例子:如果房东将房屋出租给两个承租人,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,房东并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

所以要去商铺所在地房地产交易中心,及时办理租赁备案登记。并且大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。


九、转租问题

实际商铺市场中经常会遇到“二房东”“三房东”,这就涉及转租问题。其涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。这种情况下需要注意以下问题:

  1. 转租必须取得房东书面同意,同样在承租权转让中,解除原租赁合同、重签新租赁合同,都需要征得出租人同意;
  2. 原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,所以只要双方当时协商同意,也会受到法律保护。所以建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。


十、买卖与租赁

不少承租人会经常担心承租商铺之后业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

  1. 房东在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益;
  2. 如果承租人不想购买承租商铺,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承担租赁合同中的违约责任。

所以在承租商铺前,需要了解该商铺的商业规划、有关政策等,若承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

2022-05-15 18:38:27
1个回答

租商铺一般签订合同的时间在1-5年,主要是看业主和承租人的情况和经营业态,有些行业投入大,回本周期长,就必须要时间长一些;有一些行业投入小,变数比较大的,承租人一般都会选择租房周期比较短一点;

对于房东来说,承租的时间越长有好处也有坏处,好处就是稳定,坏处就是通货膨胀。

2022-05-15 18:36:02
1个回答

租商铺跟房东签订合同的时候需要主要的问题有:


1、包含的内容


合同中,要把所有内容写齐全,避免后期纠纷!


《合同法》第213条


租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。


2、确认商铺出租人的资格


出租人必须有房屋的所有权或使用权,如果是共有的房屋,要共有人书面同意。

(此处已添加小程序,请到今日头条客户端查看)


3、商铺的用途


签合同时,必须确认商铺租赁的用途。否则,会影响营业执照的办理。


4、租赁期限

租赁合同不能超过20年,超过20年后的无效!


《合同法》第214条


租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。 租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。


5、装修补偿
双方应约定,对装修如何处理。


没有约定的情况下,出租方违约,使租赁合同解除,出租方应赔偿承租方装修损失。


承租方违约,出租方应对承租方补偿。


6、转租商铺


出租人是否允许承租人转租,应在租赁合同中明确规定。


若承租人未经出租人同意转租,出租人可以解除合同。


《中华人民共和国合同法》第224条


承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。


2022-05-15 18:29:11
1个回答
暂无回答
2022-05-10 16:02:05
0个回答

租写字楼需要营业执照吗,其实要搞清楚这个问题我们了解一下办理营业执照的流程和租写字楼的流程就可以找到了;

1、办理营业执照的流程是:

办理营业执照需要的证件有:

(1)身份证原件和复印件一份;

(2)店铺的场地证明文件(房产证或者土地证复印件),租赁合同原件和复印件;

(3)证件相片一张。

(4)经营范围中属于登记前置行政许可经营项目的,提交加盖印章的相关许可证件、批准文件的复印件。

所有办理营业执照是要线有租赁合同才可以的,所有在租写字楼之前就要先办理营业执照,

因此租写字楼是不需要营业营业执照的。

2022-05-15 18:15:20
1个回答

租写字楼一般的价格根据城市不一样,地区不一样,价格也是不同的,全国各地写字楼的价格是:

2022年一季度,全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天,环比下跌0.06%。近年来,随着我国经济步入高质量发展阶段,经济增速有所放缓,写字楼市场也随之进入新一轮调整期。同时,部分城市写字楼新增供应量持续增加,但需求端增长乏力,导致市场长期供大于求。自2019年三季度以来,重点城市主要商圈写字楼平均租金连续六个季度环比下跌。特别是2020年初以来新冠肺炎疫情对经济运行造成明显冲击,写字楼租金下行压力持续加剧。2021年下半年以来,重点城市经济稳步复苏带动写字楼市场有所企稳,写字楼租金连续两个季度环比上涨。2022年一季度,经济下行压力加剧、春节假期、全国疫情散点暴发等多重因素对写字楼市场再次造成负面影响,多个城市写字楼租金出现回落。

2022-05-15 18:08:03
1个回答

租厂房需要注意的陷阱有:

1、厂 房 选 址

厂房的选址是重中之重,一般需要根据 生产的产品、产地大小和客户群 三个关键因素来综合选址。如果是用地要求低、技术要求高、无污染的高新产业,不妨选择高新技术园区,如果是用地要求高的劳动密集型产业,则不妨选择城郊的大面积厂房。

厂房选址同时还会涉及交通运输是否畅通、公共交通是否便利、员工通勤时间等等问题,对于一些特殊的工业生产企业来说,选址还要考虑气候、地形、水文地质、污染等多种因素,在基本问题外,还要考虑当地行业规划等问题。


2、厂 房 面 积

企业在选择厂房时,要适当考虑未来发展的需求,根据需求 放宽 10 - 25% 是比较合理的。

一方面,相对宽敞的空间便于保持生产现场整洁有序,提高运行效率,给客户良好的印象;另一方面如果业务发展空间不够,再去找新的厂房搬家成本很高,也容易造成员工流失,就地扩租也没那么容易。所以在选择厂房时最好保有一定的 空间余量 


3、房   量

新旧厂房的租金差异促使许多中小企业选择低租金的旧厂房,控制成本无可厚非,但 厂房质量需要严格把控 ,尤其是年久的老厂房。

就在2019年,上海长宁区发生一起老厂房坍塌事故,造成10死15伤。所以在进行厂房挑选时,厂房质量一定要提前评估,对 房屋结构类型、建筑层数、建造年代、房屋装修 进行调查,可以从厂房结构、楼板承重等多个方面进行综合考量。


4、租 金 缴 纳

通常情况下,厂房租金的缴费方式有 按月结算、定期缴付和一次性付清 三种方式。

少数情况下,有房东会收取少量月租金,根据企业经营状况进行 利润分成 。如果房东提到这一点,并且企业愿意风险分摊,双方可以将其作为重点来谈判。因为其中有许多不确定的因素,处理不当,后续可能会引起争议。


5、环 评 办 理

生产型企业是必须要做环评 的。环评即“环保影响评估”,只有环评合格后,企业才可以动工生产。

所以在挑选厂房时,需要留心厂房资质能否申办环评,最好找环评公司或环保公司去看现场,确认是否能够办理环评,避免后续因为环评问题造成纠纷。


6、区 域 政 策

在进行厂房选择时,需要考虑厂房所在的行政区域内是 否有相关政策 ,如产业补贴政策等,尤其需要注意税收政策。提前了解这些信息,可以 防止在办理有关工商登记、税务登记的过程中遇到障碍,影响投资计划的进度。

而对于外资企业而言,更应当向拟投资地的工商、税务、外资管理机关了解当地的产业政策,充分了解 享受当地的优惠政策 的企业条件,也避免因与当地产业政策冲突而使投资计划停滞。

2022-05-14 17:59:12
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买厂房需要交的税费分为卖家需要交的税费和卖家需要交的税费:

一、买家需要交的税费:

1、印花税:合同金额的0.05%缴纳印花税;

2、契税:签署合同之日起开始,60天内按照合同金额的3%缴纳契税(部分地方是5%);

3、城镇土地使用税:按照土地使用面积计算,每平方米年税额为0.6-30元,分为大中小城市。


二、卖家需要交的税费:

1、增值税:按照土地出让价和购价之间的差价的5%缴纳增值税;

2、附加税:增值税的7%缴纳城建税,按照营业税3%缴纳教育费附加;

3、印花税:合同金额的0.05%缴纳印花税;

4、契税:按照合同金额的3%缴纳契税(部分地方是5%);

5、土地增值税:计算公式:土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数。

2022-05-11 18:35:17
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买厂房需要注意的问题有:

一、厂房的证件是否齐全。与商品房一样,我们首先要检查五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》)是否齐全、是否合规,避免遇上违规建筑。


二、确认土地性质。一定要是国有工业用地,如果是集体性质就不要考虑了,后期可能会有拆迁的不确定性。工业用地,则能是为了保证有先关需求的生产型企业能顺利办理环评。


三、厂房的使用年限。一般来说,工业厂房使用年限为50年,使用20年左右,厂房就会比较破旧了,设施设备也会跟不上时代,购买二手厂房尤需注意。


四、厂房面积、厂房高度等硬件参数。这个需要看企业的生产或办公需要,一般来说,普通生产需求的企业6-7米、办公需求4-5米层高即可满足需求,但也看不同楼层和企业具体需求。


五、厂房周边环境和交通。地产行业,“地段”是一个非常重要的考量因素。新建厂房可能周边配套会有所欠缺,但从长远来看,若是3-5年后发展成熟,也是一个不错的选择。


六、厂房的消防措施。工业厂房消防必须按企业类型和耐火等级制定不同的消防配套设备,如消防喷淋、烟感系统、消防栓、防火墙、消防通道等,否则是不能通过验收的。


七、地理位置和风水。相信不少做生意的老板都会信风水这一套,某一重大决策和选址,或多或少会依赖风水大师的话术。但这完全取决于做决策的大boss是否信这一套。

2022-05-10 17:01:31
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买商铺税费包含买家应交税费,还有卖家应交税费,因为买商铺如果是一手商铺基本只有买家税费,但是如果是二手商铺,还有卖家应交税费,现在基本都是买家出,包含在商铺的价格里面,那么买商铺的税费有:

1、房产交易手续费:1平方米3元;因为是交易手续费,所以买卖双方都需要交纳;


2、印花税:也是按照房屋产价的0.05%征收;


3、土地增值税:税费为差额扣除相关费用后的30%-60%:

(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%;


4、个人所得税:税费是净收入(转让收入-房产原值-合理费用)的20%


5、土地出让金:

(1)商业用途:网格点的基准地价的35%征收;

(2)办公用途:网格点基准地价的30%征收;

(3)如果两者在商业临街宗地,会加收路线费的10%;


6、土地出让金契税:本次土地出让金的3%;


7、增值税及其附加税:税费是差额的5.56%。

2022-05-07 18:13:29
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