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房产问答

法拍房有哪些风险需要注意什么?

法拍房可能出现的风险有:

1、法律风险

如果处置的财产设定了抵押权,还设定了多个查封,竞买以后是否会出现无法过户或者需要承担抵押人责任的问题?

在司法拍卖程序中,需要对债务人的财产进行变价从而清偿债务,包括抵押权人的债务。一旦竞买了该房产,买受人所支付的价款将会优先清偿抵押权人(无论是否全额清偿),房产的抵押登记便会注销,然后过户给买受人。

具体的过户手续,是由法院出具成交裁定、协助执行通知书还有成交确认书办理,法院强制注销抵押登记、解除查封手续,强制过户。不需要抵押权人、债权人配合协助。


2、商业风险

商业风险就比较复杂,也需要商业判断,在此就不具体展开。竞买人需要亲自去实地查看标的物,考察区位情况,根据房屋现状综合评估价值,可以参考同相似地段、相同或相近户型的市场价值,然后合理出价。


3、实操风险

主要是包括以下问题:

租赁问题。“买卖不破租赁”的规定使得一些租赁关系不因房屋所有权的变化而变化,竞买人买下来以后,承租人仍然有权居住。但如果租赁关系在查封、抵押之后建立的,则不受这一规则的限制。因此,拍卖公告中往往会对租赁问题进行明确。

房屋腾退交接问题。对于空置的法拍房,房屋交接相对较快。有些法拍房有人占用,甚至抗拒交房,这种情况则需要法院强制腾退,需要一定时间,拍卖后可能无法短期内办理腾空交接手续。

水电、物业费问题。这些费用有些可能是要买受人自行承担,在竞买时要看清楚拍卖公告的内容,及时准确予以关注。

户口问题。这一问题属于公安户政管理范畴,法院无法处理,参与竞买之前,需要提前自行了解。

2022-01-02 16:17:12
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法拍房需要注意的几个风险:

1、注意房屋情况 由于法院在公布法拍房的信息的时候只是很片面的介绍了一下房子的面积,大小,配套等基本情况,对于房子的出售背景,还是需要购房者自己去了解的。购房者在拍卖房产前,务必对房产的现实状况做一个详细全面的了解,如果没有对法拍房的出售背景了解清楚的话,购房者就很有可能买到存在很多后遗症的房子,买了之后就会麻烦缠身。 


2、估算费用 参与法拍房的竞拍的话,由于最终的成交价格不一定,所以购房者要对自己能够接受的房屋价格有一个心理预估,避免在竞拍的过程中,价格超过了自己的预算。另外购房者还需要关注标的物,要注意除购房成本后增加的相关费用,除了房屋的费用之外,竞拍法拍房还有可能会产生其他的费用,因为有些欠费情况,拍卖公告可能会要求购房者自行处理。 


3、合理安排保证金 参与法拍房的竞拍可不是想拍就能拍的,在竞拍之前,购房者还需要交纳一笔保证金,而保证金的交纳对于房产交易是非常重要的,购房者也要注意保证金缴纳之后需要履行的义务有哪些。比如在房产拍卖成交后通常是需要一次性付款的,即使可以贷款也是要将很多成本计算在内的,避免竞拍了法拍房之后因为这些问题交不起房款,则有可能会产生其他问题。 


4、当心轮封房 法拍房大多数都是因为债务的问题才被拍卖的,那么债务问题有比较简单的也有比较复杂的,购房者要注意法拍房是否为轮拍房,如果有多个法院查封同一套房子,行业内将其称之为轮拍房。遇到这样的房子就相当于一房多卖了,即便银行可如期放款,但是由于有多个债权人,就会一时间难以分配。

2021-08-06 15:26:54
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