先算一笔账:三千五乘十二等于四万二,除以两百六十万,租金回报率约 1.6%。这个数本身就很说明问题。
三组参照数据。中指研究院监测,截至 2026 年 6 月,50 城平均租金房价比为 2.28%,其中一线城市 1.67%、二线 2.37%、三四线代表城市 2.17%;同期居民购房综合资金成本(三成自有资金机会成本加七成房贷利率)约在 2.4% 到 2.7% 之间。也就是说全国平均的租金回报已接近但尚未完全覆盖持房成本,1.6% 在一线属常态,放在二线就明显偏低。
再看老破小。易居研究院测算的九城老破小租售比:成都 3.80%、武汉 3.20%、重庆 3.03%、南京 3.00%,深圳 2.75%、上海 2.45%,北京和广州不到 2%。同一城市里,低总价、好出租的小户型回报率通常高于改善大户型。
三条判断线:低于 1.5%,几乎全靠房价上涨预期支撑,预期一转弱持有就是负收益;2.4% 以上,租金能覆盖资金成本,现金流不亏;3% 以上,是六大行三年期定存 1.25% 的两倍多,安全垫较厚。
但租售比只是估值下限的锚,不是定价公式。它没算空置期、物业费、中介佣金、装修折旧和每年约 1% 到 2% 的维护成本,也不反映学区、地铁、户型这些溢价的合理性。正确用法是三个数一起看:本套租金回报率、同小区近三个月真实成交单价、挂牌量与带看量。三者同时指向偏高,才说明确实贵了。