小区是同一张名片,楼栋才是真正的定价单位。同小区单价差两三千很常见,拉开差距的主要是五件事。
一是位置与噪音。临主干道、高架、地铁地面段的楼栋,通常比小区中心楼栋低 5%~10%;要区分「临市政路」和「临小区内路」,后者折价小得多。
二是楼层与朝向。同户型中间楼层南北通透,比顶层、底层或纯西晒贵 8%~15%。顶层的漏水与隔热风险、底层的潮湿与私密性,都是长期折价项。
三是采光与楼间距。要看冬至日(12 月 22 日前后)正午日照,不是夏天看。楼间距与楼高比低于 1:1.2 的,低楼层冬天可能全天无直射光,实地测最准。
四是梯户比与得房率。两梯四户比一梯两户公摊常多 3~8 个百分点,得房率差 5 个点,相当于实际单价差 5%,比表面单价更能反映贵贱。
五是厌恶设施。配电房、垃圾中转站、地下车库出入口、医院或殡仪设施视线范围内的楼栋,折价常在 3%~8%。
怎么验证:调同小区近半年真实成交,按楼栋分三组算单价,别只看挂牌价;查不动产证附图的分摊面积;早晚各去一次测噪音和采光。
选筹建议:预算卡在同一小区时,优先「好小区里的普通楼栋」,而不是「普通小区里的好楼栋」——学区、物业、圈层、通勤是整盘共享的,单套房子补不回来。