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官方数据:商品房销售有所回暖,房价继续降温

房飞布     2021-12-16

来源:中房网

 国家统计局昨日(1215日)公布的《20211-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1-11月份全国房地产开发投资137314亿元,同比增长6.0%。商品房销售面积158131万平方米,同比增长4.8%;商品房销售额161667亿元,增长8.5%,上述三个指标的同比增速均进一步下滑。


 同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,11月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有9个,环比下跌的城市有59个,2个城市环比持平。二手住宅方面,环比上涨的城市仅3个,环比下跌的城市有63个,4个城市持平。根据易居研究院测算,11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为2.4%;全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.4%,同比涨幅为1.5%


 易居研究院认为,后续要防范房地产开发投资步入“过冷”区间。随着商品房销售降温态势更为明显,房屋销售压力较大,建议在信贷和去库存方面积极给与有力的政策。另外,从房价方面来看,房价指数一旦下跌,即便是房贷政策趋于宽松,一般很难在短期内转正。从房地产价格的运行逻辑看,当前供应规模偏大,而市场需求偏少。所以要稳房价,关键是加快库存去化,同时激活合理的住房消费需求。同时,对于二手房市场,如果交易不好,也会影响到一手房的房屋置换。因此,其降温风险,也同样需要引起关注。

房地产开发投资增速持续下滑


具体来看,在房地产开发投资完成情况方面,1-11月份,全国房地产开发投资137314亿元,同比增长6.0%;比20191-11月份增长13.2%,两年平均增长6.4%。其中,住宅投资103587亿元,增长8.1%

数据

 从数据上看,房地产开发投资进入“温和”区间,后续要防范步入“过冷”区间。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示,房地产开发投资是衡量房地产景气度非常好的指标,短期内数据会略显低迷,与房地产销售大环境没有持续改善有关。


 从房地产开发企业土地购置面积来看,1-11月份,房地产开发企业土地购置面积18287万平方米,同比下降11.2%;土地成交价款14519亿元,增长4.5%。房地产开发企业到位资金方面,1-11月份,房地产开发企业到位资金183362亿元,同比增长7.2%;比20191-11月份增长14.2%,两年平均增长6.9%。其中,国内贷款21640亿元,下降10.8%;利用外资90亿元,下降41.7%;自筹资金59378亿元,增长4.8%;定金及预收款67156亿元,增长17.0%;个人按揭贷款29633亿元,增长9.8%


 从数据来看,土地市场压力较大。严跃进认为,积极降低拿地成本和创造更好营商环境尤为关键。当前很多重点二线城市土地交易市场面临降温的可能,在第三轮拍地中也出现了各类流拍的现象,这些都需要引起注意。另外,从到位资金情况看,资金面总体还没有过快改善的可能。严跃进表示,即便近期各类政策持续放松,但要反映到房企中,还需要一定的时间。当然需要注意两个变化。第一、个人按揭贷款资金回笼的速度略加快,即其11月份单月同比增速明显为正,这说明银行对于房贷的拨付速度在加快。第二、自筹资金的资金到位情况在改善,即11月份单月同比增速为正,说明一些债券发行等工作在持续推进。


商品房单月销售有所回暖

 商品房销售情况方面,前11月的销售增速继续收窄。从单月销售情况看,较上月有所回升,但仍低于前11月的月度平均水平。


 数据显示,1-11月份,商品房销售面积158131万平方米,同比增长4.8%;比20191-11月份增长6.2%,两年平均增长3.1%。其中,住宅销售面积增长4.4%,办公楼销售面积增长2.0%,商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额161667亿元,增长8.5%;比20191-11月份增长16.3%,两年平均增长7.8%。其中,住宅销售额增长9.3%,办公楼销售额下降3.0%,商业营业用房销售额下降2.2%

数据

 根据2021年以来的国家统计局数据分拆后测算,11月份商品房销售面积达15090万平方米,环比上涨18.73%。商品房销售额为14482亿元,环比上涨16.88%。从同比情况来看,10月份商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别下降了13.97%16.31%


 库存方面,11月末商品房待售面积50165万平方米,比10月末减少38万平方米。其中,住宅待售面积减少99万平方米,办公楼待售面积减少14万平方米,商业营业用房待售面积减少26万平方米。


数据

 整理发现,住宅待售面积自今年1-2月份迎来阶段高点以来,已经连续9个月下降。经测算,11月份住宅待售面积为22320万平方米。


房价继续降温

 国家统计局同日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降,同比涨幅持续回落。


 根据报告,11月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有9个,环比下跌的城市有59个,2个城市环比持平,上个月这一数字分别为13个、52个和5个。二手住宅方面,环比上涨的城市仅3个,环比下跌的城市有63个,4个城市持平。上个月这一数字分别为4个、64个和2个。


 具体到各城市表现,新建商品住宅方面,根据国家统计局发布的数据整理显示,11月份三亚(0.7%)和杭州(0.5%)位居涨幅前两位,北京、银川和岳阳以0.3%的涨幅并列第三。石家庄(-1.2%)、贵阳(-1.2%)和大理(-1%)处于跌幅前三位。同比方面,54个城市处于上涨态势,包括大理、泸州、秦皇岛、太原、常德、岳阳、哈尔滨、南充、牡丹江、北海、唐山、安庆、石家庄、呼和浩特、桂林和昆明在内的16个城市新房价格处于下跌态势。


 在严跃进看来,新房价格出现环比下跌的城市数量是20153月份以来最多的一次,充分说明当前房企压力较大。尤其是库存积压压力,所以使得房价普遍以下降为主。另外需要看到,三亚房价涨幅比较大,这和新房供应偏少等因素有关。


 二手住宅方面,11月份仅赣州(0.4%)、海口(0.3%)和唐山(0.2%)三个城市上涨;长沙、重庆、济宁、三亚4个城市持平。共63个城市下跌,大理(-1%)、哈尔滨(-1%)和泸州(-0.9%)位居跌幅前三。同比方面,以北京、海口、广州和上海为代表的45个城市继续呈上涨态势。


 从二手房数据来看,与10月份数据相比下跌城市数量没有扩大,只有7个城市没有下跌。对此,严跃进提醒,类似海口和三亚,受一手房房源不足的影响,二手房容易价格出现炒作。


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