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法拍房起拍价格如此便宜-什么类型法拍房不能买?

房飞布     2022-04-19


因为法拍房价格相对比较便宜,一般比市场低30%左右,所以对于想要买房的人来说非常具有吸引力。但是购买法拍房是会存在一定的风险,而且最常见的法拍房风险就是产权不明,且产权人已将房屋财产抵押,又或是房子纯在租约。这三种法拍房要谨慎考虑。


1、原业主身份背景很复杂的房子

一般来说,房屋之所以会被抵押或者没收的,大部分都是因为债务人无法履行到期债务,导致被债权人起诉、查封抵押房产,最终被法院强制执行拍卖,最常见就是由于理财失败,资金链断链或者沾染高利贷跑路。如果你不幸遇到流氓房主,可能会返回来闹事、找麻烦,就后患无穷了。


2、租赁及被占有的房子要当心

买房肯定是要看房的,这样自己也才能安心一些,然而,法拍房想看房可没那么方便。不去实地考察看房,就容易出现这样的情况:很可能遇到存在建筑瑕疵的房产,而法院对房子的瑕疵是不担责的。实地看房还能了解这套法拍房是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。因为“买卖不破租赁”规定,如果原房主租给了别人居住或者做生意,你是没有权利赶走租房的人的,只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。


3、房屋产权属性不明的房子

不管购买什么类型的房屋都要查清房产的属性,法拍房也不例外。房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。这里需要说明的是,法院拍卖财产时报出的拍卖价,通常只是“裸价”,参拍者如果举牌竞得,除了要一次性全额向法院支付销售款外,还要承担一些隐性费用,比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等,也需竞拍人一并承担的。


法拍房能买吗


二、法拍房起拍价怎么定的

我们在各个拍卖平台上都能看到法拍房的评估价和起拍价,它的定价的方式分为4种:


1与被执行人议价

法拍房要开始拍卖之前,法院会通知到申请执行人和被执行人,跟双方协商并确定一个双方都接受的价格。如果协议价格合理合法,就会作为房屋的参考价格,并根据参考价确认一拍、二拍的起拍价。如果联络不上被执行人联络不上或者被执行人不配合议价,意见没法统一的时候,法院就会考虑采用其他方式。


2由评估公司定价

这里说的评估公司就是专门评估房产价值的相关机构。评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况,估价成本相对来说会比较高,但估价结果中立客观,论证过程也较充分,目前法院采用这种评估方式较多。


3网络询价

法院认可的询价平台有三个:阿里、京东、工商银行融e购。这种方式一般是由法官进行操作,登录询价平台,输入房屋信息,平台会自动生成评估价,三个平台对同一套房屋价格估价有时差异较大,最终的评估价格会取三者的均价。


4定向询价

除了上面几种方式,法院可以向财产所在地有关机构进行定向询价来确认拍卖参考价,一般为房管局或者其他政府机构。需要进行询价时,法院会出具法拍房的询价函,其中会详细写明询价的要求以及其他的相关信息,被询价的机构会在指定期限内给出结果。


三、法拍房价格最终能便宜多少

法拍房有一拍、二拍和变卖3种状态。处在不同的拍卖阶段,法拍房价格也会不同!首先一拍的起拍价不能低于评估价或者市场价的70%,如果流拍,法院会在三十日内安排第二次拍卖,价格会比一拍更低。但降价幅度不会超过一拍起拍价的20%例如:一套法拍房一拍价格1000万,二拍的价格可能就是1000X80%=800万,这样二拍的价格更便宜。如果二拍还是流拍了,那就再由法院进行变卖,变卖的价格一般会低于二拍的起拍价,但总体不低于法拍房评估价的五折,一般为5~6折,具体还要看法院的设置。


虽然法拍房相对一般的二手房有价格上的很大优势,但是法拍房的够买流程手续相对比较负责,也纯在一定风险性,比如悔拍不退保证金,后期腾房问题,还有纯在税费高等问题,所有想要够买法拍房一定要提前做好法拍房尽调报告,避免竞拍法拍房事纯在的风险。 



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