单看挂牌套数说明不了问题,八十套对两千户大盘和对两百户小盘是两个概念。要换算成去化周期:在售套数 ÷ 近三个月月均成交套数。八十套在售、近三个月成交三十套,月均十套,去化周期就是八个月。有了它才能和同板块小区横向比。
怎么看:业内常用口径是低于八个月偏紧,卖方掌握定价权,好楼层被抢;八到十二个月基本平衡,价格横着走;十二到十八个月偏松,挂牌久、议价空间大;超过十八个月供过于求,不大幅让价难出手。国外常用五到六个月作平衡线,国内挂牌含重复房源和试探性高价挂盘,阈值整体更高,两套口径别硬套。
再配三个指标:新增挂牌与成交的比值,新增持续大于成交则库存还在堆,连续三个月新增小于成交则库存大概率见顶;成交周期,近九十天成交中挂牌超九十天才卖掉的占比越高越难卖;议价空间,成交价除以挂牌价普遍跌破 0.95,说明定价虚高。
两个提醒:一是拆开看,同小区九十平三房可能八个月、一百四十平四房可能二十个月,平均周期会掩盖结构分化,要按户型和总价段分别算;二是去化周期是领先指标,通常领先价格三到六个月,别等房价跌了再查。机构监测显示 2026 年一线整体多在十二到二十个月,部分三四线超二十五个月,绝对值以本地数据为准。