算数,房子卖了对你的租赁合同没有影响。
《民法典》第七百二十五条规定,租赁物在承租人占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同效力,这就是「买卖不破租赁」。新房东取得产权后自动承接出租方地位,租期、租金照旧,他没有理由让你提前搬走。
两件容易吃亏的事。一是优先购买权:房东出卖前应在合理期限内通知你,你在同等条件下有权优先购买(第七百二十六条);通知后 15 日内你未明确表示购买的,视为放弃。房东没通知就卖掉的,你不能主张买卖合同无效,但可以要求他赔偿(第七百二十八条),房屋共有人行使优先权、出卖给近亲属的除外。二是不破租赁的例外:《城镇房屋租赁合同司法解释》规定,房屋在出租前已设立抵押权、因实现抵押权发生所有权变动,或出租前已被法院查封的,承租人请求新房主继续履行原合同的,法院不予支持,签约前查一下产权证的抵押和查封状态就能避开。
实操三点:一是保留书面合同和转账记录,租期六个月以上无书面合同的属不定期租赁(第七百零七条),新房主可提前通知解除;二是产权转移后租金改付新房主,交接时三方签确认书写清剩余押金由谁退还;三是新房主带人看房须经你同意,不得擅自进入。