二手房评估价怎么定？为什么和成交价差这么多

二手房评估价是银行指定评估公司出的房屋价值，通常比成交价低5%-15%。贷款按评估价算不按成交价算，所以评估价低了你就要多付首付。比如成交价300万，评估价270万，按7成贷款只能贷189万，首付需要111万而不是90万。想提高评估价可以找评估价高的银行。

一、什么是评估价

评估价是银行认可的房屋价值。你买房成交价300万，但银行不一定认为这房子值300万，会让评估公司出一个评估价。贷款金额按评估价算：贷款额=评估价×贷款比例。

二、评估价怎么定

2.1 评估公司考虑的因素

• 同小区最近成交价
• 房屋楼层、朝向、装修
• 建成年代
• 小区配套和环境
• 周边成交价走势

2.2 为什么比成交价低

• 银行要控制风险，评估价留余地
• 成交价包含了买卖双方的谈判因素
• 急售价可能高于评估价
• 评估价偏保守

三、评估价低有什么影响

3.1 首付要多付

举例：

本来首付90万，现在要111万，多了21万。

3.2 税费也受影响

契税个税按网签价和评估价哪个高按哪个交，评估价低税费也低一点。

四、怎么提高评估价

4.1 选评估价高的银行

不同银行合作的评估公司不同，评估价也有差异。可以多问几家银行，选评估价高的。

4.2 提供有利材料

• 同户型最近高成交价
• 房屋新装修的证据
• 小区即将有地铁等利好

4.3 注意

不要为了高评估价做高评高贷，这是违规的。评估价要在合理范围内。

五、买房前怎么知道评估价

• 问中介这个小区评估价大概多少
• 找银行做贷款预审，会告诉你评估价
• 同小区最近成交价做参考

总结

评估价直接影响你首付要准备多少。买房前先做贷款预审，知道评估价再决定买不买。不要只按成交价算首付，要多留几万到十几万应对评估价不足。在房源平台选房时，问清楚中介这个小区的评估价水平。