两套体系要分开看,很多人在这一步把限购和限贷混为一谈。
先说贷款,也就是银行认不认你是首套。按 2023 年 8 月住建部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,居民家庭(借款人、配偶及未成年子女)在当地名下无成套住房的,不论是否用过贷款买房,银行业金融机构均按首套执行信贷政策,也就是认房不认贷。所以你把唯一住房卖掉并办完过户,贷款记录还在但名下无房,银行按首套认定,首付和利率都按首套走。全国层面商贷首付下限首套 15%、二套 25%,各地可上浮,首套房贷利率普遍在 3.2% 到 3.5% 区间,公积金 5 年以上首套 2.6%。
再说购房资格,也就是限购。除北上广深外,热点二线已基本全面退出,杭州、西安 2026 年 5 月 9 日同日全域取消,天津、武汉也已取消,广州 2024 年 9 月起全面放开。一线仍分区域管理,上海沪七条自 2026 年 2 月 26 日起,非沪籍外环内社保满 1 年可购 1 套、满 3 年可增购 1 套;北京五环内非京籍社保年限已降至 1 年、五环外不限套数;深圳在福田、南山等核心区非深户社保 1 年可购 2 套。
卖一买一最关键的是时间差,旧房没过户完就网签新房,很可能被认定名下有房。契税上,家庭唯一或第二套 140 平方米及以下按 1%,依据财政部、税务总局、住建部 2024 年第 16 号公告。