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卖二手房交易流程及费用

房飞布     2022-07-12


买二手房的时候需要提前做大量的理解调查,而卖二手房同样需要调查,想要自己的房子卖一个好的价格,需要提前对了解最近的市场行情,价格走向,已经最近的交易情况等等,只要对市场行情充分了解以后,才能知己知彼,将自己的房子尽快卖出,并且还能卖一个好的价格;


卖二手房交易流程及费用

 

一般卖二手房交易流程是:

 

一、卖房准备

 

了解行情:当你有明确的卖房需求后,一定要多方面了解房产市场动态,选择合适的卖房时机。同时,多方比对你自己房子的信息,以及未来的增值空间,这样,在以后的买卖博弈中,你才能掌握更多的谈判筹码;

 

定位买家:明确了卖房规划后,你需要对买家做一个定位,尤其买家的付款周期;

 

合理定价:定价无疑是准备期最重要的一个环节了,你需要根据交通、位置、房屋年代、质量、房型、社区环境、物业管理等多方面综合考量定价;

 

打理房屋:准备期,你还需要做的一件事,就是打理好你的房屋状态。“卖相”很重要,乱糟糟的门面,一不利于买家的看房感受,二不利于后续的价格谈判;

 

二、挂盘找买家

    

网上发房:找买家的第一步是广撒网,想要快速成交,你需要的是大量的展示和曝光。互联网传播速度快、传播范围广;

 

委托中介:尽量委托多个中介,小区附近房源几里的中介门店都可以去跑一遍。如果你能把这些做到位,那你在房源曝光方面一定优于其他卖家了。其中,建议要慎重选择“独家委托”,因为当行情不好的时候,中介手中房子会很多,但他们会优先推单价低,品质好的房子。如果你的房子很不幸被挑剩下了,那等待你的就是无限被拉长的卖房周期。

 

房屋拍VR:卖房并不是挂到网上,或者委托给中介后就万事大吉了。过去,买家习惯照片看房,现在VR看房越来越高效,越来越普及,你也需要给你的房子来个VR,拍之前记得提前给房子做好美化和保洁。

 

带看:带看环节通常由中介来主导完成,当然这中间需要注意很多小细节。

 

价格谈判:买卖双方,一个不想卖亏,一个不想买亏。作为卖家,你需要做的是从买家的需求出发,把房子呈现给买家,掌握谈判的主动权。在自己的底线范围内,去创造一个可以讨价还价的空间,有来有往,提高交易成功率。

 

三、签订卖二手房合同

 

签约:虽然签约的买卖合同一般由中介提供,但切记无论是哪一家中介的合同,都要把细节约束清楚,并体现在合同里。包括权利保证、房屋价款、定金、首期款、资金监管、赎楼费用、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题。签完合同,你需要向买家收取定金;

 

注意:签合同时要带房本、产权人身份证。签约时需要卖方所有产权人到场,如果不能到场需要提供委托书,如果房产是夫妻共有,还需要提供《配偶同意出售证明》;

 

审核:买家需要做资质审核,确定有购房资格;作为卖家的你,需要做房屋核验,确保房屋产权清晰,无抵押查封可正常交易,这两项可以同时进行;

 

网签:即网上签约,是房地产管理部门的强制要求,是为了杜绝“一房两卖”的风险,一旦“网签”成功,同一套房源无法再次生成买卖合同,就无法再售他人。一般资质审核和房屋核验通过当天就可以打网签,可以去房产所在的住建委出合同,也可以委托当地正规中介代办;

 

协助买家贷款:此时,如果买卖双方均无贷款,约定好付款,流程很简单。如果买家需要贷款,这时候需要你协助完成;

 

解抵押:如果你的房子在银行还有抵押贷款,那你还需要先预约还款,办理扣款,领取抵押注销材料,解抵押;

 

    四、过户交房

    

资金监管:为规避风险,一般会进行第三方资金监管。作为卖家的你,需要在银行开户,买家会将钱打入该账户,银行将这笔钱暂时冻结,过户完成后解冻,尾款自动划入你的银行账户;

 

缴税过户:买卖双方需要先去地税局交完所有税费,缴税时,双方必须同时到场,然后凭税票再去“建委”办理过户手续。缴税和过户一般可以在同一天进行,过户当天交首付款;

 

房屋交接:绝大多数情况下,新产证出来,首付款也到账之后,就会进行交接;

 

收尾款:交房时间由你们买卖双方约定,在合同中注明清楚,如情况有变,可以协商解决;

 

物业交接:收到所有款项后,一起办理各项费用结清及钥匙交接手续,并签署《物业交接确认书》;

 

卖二手房需要的费用有:

 

1、增值税:

住宅缴纳契税满两年,免征收增值税;

住宅缴纳契税时间不满两年增值税5.3%

 

2、个人所得税:

满五唯一免征个人所得税;

非满五唯一征收征20%的差额税或1%个人所得税二选其一;

 

3、房改房 经济适用房 土地出让金:

土地出让金=星级底数×建筑面积×5%÷总楼层;

 

4、房产证住宅工本费:80元;公寓 商铺 写字楼房产证工本费:550元;

 

有些人卖二手房的时候都是比较急着出手的,这是卖二手房的一大忌,只要中介或者买家知道你急着要出手房子,一定会给你压价格,本来客户有意向交易的,也会找你再砍砍价格,因为他知道你比他更着急,因此业主在卖二手房之前一定要给自己预留充足的时间,时间越充足就有更多选择买家的空间,如果算万一临时急着要卖二手房的情况,也要在放出消息的时候淡定一些,表面上是急着出售,但是在谈判过程中还是要淡定自若,表现出可卖可不卖的感觉,这样就不会被买家抓住弱点猛砍价格,这也是卖二手房的一种技巧。

 

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