先查登记簿,再付定金。带身份证到不动产登记中心或当地不动产登记APP。《不动产登记资料查询暂行办法》第二十条:凭买卖合同作利害关系人,可查自然状况、权属状况和权利限制;还没签合同的,按第二十一条以有买卖意向查询,能看到是否共有、有无抵押权登记、预告登记、异议登记、查封登记,多数城市把居住权也列入可查。
四类重点:抵押,看余额和谁赎楼,有抵押不等于不能买,但要约定赎楼资金和时限;查封或其他限制处分,有查封的直接过不了户,先解封再谈;居住权,《民法典》第三百六十八条自登记时设立,第三百七十条要期限届满或居住权人死亡才消灭,买了可能住不进去;异议登记,申请后十五日内不起诉即失效,这期间别付款。
人也要核。不动产权证上的权利人要与身份证一致;夫妻共有或多人共有的,全部共有人必须到场签字,配偶没签字事后可能被主张无效。别用房本判断有没有抵押,很多城市已不在证上加盖抵押章,一切以登记簿记载为准。
顺序别乱:查完登记再给定金,定金不得超过主合同标的额百分之二十(《民法典》第五百八十六条)。把无抵押、无查封、无居住权写进卖方的陈述与保证条款,约定不符时双倍返还定金并付违约金。过户前一天再查一次,防止这期间新增查封。