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买法拍房需要购房资格吗

房飞布     2022-06-21


      以前法拍房源少,买法拍房的人也少,对法拍房的限制也少,基本只要给钱就可以买法拍房,不限制购买数量,但是随着这两年房价下跌,法拍房的数量都在增加,由于法拍房的价格要比正常二手房价格有优势,所以考虑买法拍房的人慢慢多了起来;


买法拍房条件

 

      其实买法拍房的步骤流程和买普通二手房有些不一样,但是卖法拍房和买二手房一样,都是需要有购房资格为前提的,最高人民法院有颁布相关法拍房需要购房资格的文件;

 

      《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》已于2021916日由最高人民法院审判委员会第1846次会议通过,现予公布,自202211日起施行。

      为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为,保护当事人合法权益,维护社会和经济秩序,依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定,结合司法实践,制定本规定。     

      第一条  人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。 

      

      第二条  人民法院组织司法拍卖房产活动时,发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容,竞买人申请参与竞拍的,应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。 


      第三条  人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前,应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料;经审核买受人不符合持续具备购房资格条件,买受人请求出具拍卖成交裁定书的,人民法院不予准许。 


      第四条  买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交,当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的,人民法院应予支持。依据前款规定,买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的,应当依法承担赔偿责任。  


      第五条  司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形,不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的,人民法院不予支持。 


      第六条  人民法院组织的司法拍卖房产活动,竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通,侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的,人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  


      第七条  除前六条规定的情形外,人民法院组织司法拍卖房产活动的其他事宜,适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定。  


      第八条  人民法院组织司法变卖房产活动的,参照适用本规定。 


      第九条  本规定自202211日起施行。  

 

      买法拍房的流程是:

      1、购房资格。对于普通二手房来说,目前,全国一、二线房产市场全部限购,有在当地缴纳社保、个税2-5年不等的要求。而在司法拍卖的过程中,为了快速处置查封的财产并变现,大部分城市对法拍房不实施限购政策,任何人都可以购买,不过很多一、二线城市出于调控房价的需要,竞买法拍房需要具备买房资格,比如北京、上海、广州、深圳等地;


      2、购房费用。对于普通二手房来说,买卖双方是按照约定来确定交易房产的价格(基本与市场价持平或高一些)。而对于法拍房来说,前期拍卖房产会设置一个较低的起拍价,该价格往往低于市场价,但最终成交价是由竞拍人出价而定,出价高者获得房产。所以如果参与竞拍的人较少,可能会出现成交价远低于市场价的情况;


      3、购房流程。购买普通二手房,通常是买卖双方约好看房时间,如有意向就走支付流程,支付后买卖双方到相关机构办理过户等手续,最后卖方腾房交付即可。而法拍房通常是由法院指定机构在某些固定时间统一看房,如果对该房有意向,需在相应的拍卖平台缴纳保证金,获得参拍资格后,在固定的时间登录平台进行参拍。拍中并支付完成后,法院会出具相关的裁定书、成交确认书和协助执行通知书,买受人拿到这些证明后可到相关机构办理过户手续,过户完成后由法院腾房交付;


      4、购房渠道。购买普通二手房大多通过二手中介或线上平台等寻找房源,但过程中免不了一些虚假信息的干扰。而法拍房只能通过法定的拍卖平台购买,比如阿里拍卖、京东拍卖、中国拍卖行业协会等。所有拍卖的房源信息都是公开透明的,能有效减少虚假信息对消费者的干扰;


      5、付款要求。购买普通二手房,如何付款、付款期限都可以由买卖双方商量。法拍房是直接将成交金额转入法院公开账户,但是在支付时间上有明确的限制,通常是10天左右。一旦超过时间限制,法院就可能收回房产的购买权,并且没收保证金;


      6、入住时间。相对于普通二手房交付完后入住时间可控来说,法拍房可能存在被执行人抵触或想方设法不让买受人入住的情况。这时法院会协助腾房,但无法保证入住时间。

 

      买法拍房虽然可以淘到比较便宜的房子,但是买法拍房的流程和手续与正常买二手房的流程和手续是完全不一样的,如果想要买到便宜又好的法拍房,并且能够正常入住的,还需要买家多花点时间和精力去调查和评估,只有做了尽调以后,有了详细的尽调报告才能知道法拍房的风险在哪里,能不能买?如果自己不知道怎么去调查和评估,建议最好先找一个专业人士或者机构先咨询一下。


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