先纠正一个前提:父母在世办不了「继承」。《民法典》第一千一百二十一条规定继承从被继承人死亡时开始,生前只有赠与和买卖两条路,继承必须身后办理。
赠与:直系亲属赠与环节免征增值税和个人所得税,但受赠方要缴契税。《契税法》第三条税率为 3%~5%,各地对直系亲属赠与多执行 3%,且不享受首套房优惠;另有双方印花税和 80 元登记费。真正的大坑在后面——受赠房再出售时,房产原值按赠与人当初的实际购置成本确定,基数极低,差额大,不满足满五唯一就要按差额缴 20% 个税。
买卖:契税按财政部、税务总局、住建部 2024 年第 16 号公告,家庭唯一或第二套且面积 140 平方米及以下的按 1%,唯一住房超 140 平方米按 1.5%,二套超 140 平方米按 2%。父母这端满 2 年免增值税、满五唯一免个税,否则按转让收入 1% 或差额 20% 就低缴纳。当下税负通常比赠与低,更重要的是你取得了较高的购房成本,将来再卖差额小。
怎么选:房子大概率会出售或抵押,选买卖;长期自住不卖,可等继承,法定继承免契税、免个税、免增值税,只花 80 元登记费,再出售时购房时间还能往前追溯。
两条提醒:别搞 1 元过户这类虚假交易,税务会按核定价征税;赠与过户后父母即丧失产权,想保住晚年居住,可同步办理居住权登记。