先看你处在哪个阶段,结论完全不一样。
合同期内:他无权单方涨租。《民法典》第五百零九条要求当事人按约定全面履行义务,第五百四十三条规定变更合同需协商一致。租期没到,租金和租期都是定死的,他说涨就涨属于违约,你可以直接拒绝;他因此赶你走,要承担违约责任。
租期届满:他有权重新报价,但你也有牌。第一,《民法典》第七百三十四条第二款,租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利——他把房租给别人,同等条件下你有先答应的机会。第二,到期后你继续住、他继续收租,按第七百三十四条第一款原合同继续有效,租赁期变为不定期,这时他想涨租同样要协商一致,想解约要按第七百三十条在合理期限之前通知你。
涨多少没有全国统一上限,靠三招谈:一是带同小区同户型近三个月的真实租金数据,用数字谈而不是比嗓门;二是接受涨幅但要求分批,比如每月先涨 400、半年后到位;三是用长约换低价,签两年换年涨 300。
押金别被搭车加价。《住房租赁条例》第十条要求押金数额、返还时间和扣减情形在合同里约定,除约定情形外他不得无正当理由扣减,租金涨了不等于押金要补。
两条红线:他换锁、断水断电逼你搬,违反条例第十二条;你拒付全部租金硬扛,反而会被认定违约。