因为决定房价的基本单位是板块,不是城市。
判断一个板块,看这六个能查到的数。一、二手房挂牌量与去化周期:挂牌量连续 3 个月上涨、去化周期超过 18 个月,说明供过于求,价格还要磨底;低于 12 个月,砍价空间会明显收窄。二、二手与新房成交占比:二手占比持续上升,说明存量主导,价格更真实;新房占比畸高,多半靠推盘和渠道撑着。三、土地出让:查近 12 个月涉宅用地的成交楼面价和溢价率,楼面价接近周边二手房价 60% 的,开发商利润被压薄,后续降价促销概率大;流拍和底价成交多,说明信心不足。四、人口与就业:常住人口增量、在校小学生人数、社保参保人数,小学生数是最灵敏的人口指标。五、租金回报率:年租金扣掉物业费和空置损失再除以总价,低于 1.5% 说明价格靠升值预期撑着,高于 2.5% 相对健康。六、库存与交付:新房取证库存去化周期,加上近两年集中交付的项目量,交付潮大的板块短期抛压更大。
把这六项做成一张表逐项打分,比盯着均价涨跌有用得多。有产业和人口流入、供应又少的板块在涨,靠概念炒作、供应量大的板块在跌,原因就在这里。
数据要会挑:优先看当地住建或房管部门的网签公示、自然资源局的土地出让公告,用国家统计局 70 城房价指数做对照;中介平台挂牌价有偏差,只看趋势不看绝对值。