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深圳挂拍的法拍房数量激增了248% 但未有明显折价 为什么?

房飞布     2021-12-14

当大家还在关心深圳楼市成交量是否已经触底回升时,另一边不怎么起眼的法拍房市场的房源挂拍量却节节攀升。

  从挂拍数量来看,截至今日(1210),在某拍卖平台挂拍的深圳法拍房数量达到9904套。

  据广州小鹰科技和深圳市不良资产处置协会联合发布的《2020年深圳市住宅法拍房研究报告》,去年全年深圳的挂拍法拍房为2839套。也就是说,在过去一年不到的时间,深圳挂拍的法拍房数量激增了248%,这还不包括其他拍卖平台的挂拍房源。

法拍房并未有明显折价

  法拍房的来源通常包括“金融机构借款纠纷”“民间借贷纠纷”“合同纠纷”等途径。

  简言之,这些被法院所强制拍卖的房产,一般债务人(原业主)过往都存在着无法履行按揭合同或无法清偿债务等行为,才导致房源被法院拍卖。

  也正是因为法拍房来源的特殊性,所以在很多人的普遍认知中,“购买法拍房会存在一定风险”,这也导致绝大多数城市的法拍房价格会比市场价便宜不少。

但深圳似乎是个例外。深圳的法拍市场,虽说房源挂牌数量上出现了显著增加,但并未出现明显的折价情况。

《每日经济新闻》记者在某拍卖平台搜索了深圳多套即将拍卖的法拍房,发现整体上并没有明显的折价,甚至还有部分法拍房源价格要比市场价高出不少。


  比如即将于1211日开拍的位于深圳宝安区西乡街道的润恒尚园项目房源,面积平方米,总价为万元,折合单价约万元/平方米。而在第三方中介平台以及官方的二手房指导价查询平台,该项目同等房源的参考价为万元/平方米。

深圳法拍房



来源:某拍卖平台


  再如今日流拍的福田区梅林坳嘉鑫阳光雅居项目房源,面积平方米,总价约356万元,折合单价万元/平方米,该价格甚至比第三方中介平台和官网的二手房参考价(万元/平方米)还要高出不少。

深圳法拍房



来源:某拍卖平台


  同样于今日流拍的壹成中心花园项目房源,面积88平方米,总价612万元,折合单价约为万元/平方米。而在第三方中介平台以及官方的二手房指导价查询平台,该项目同等房源的参考价为万元/平方米。

深圳法拍房



来源:某拍卖平台


  深圳房地产评估机构的从业者张雷告诉《每日经济新闻》记者,“法院拍卖的房子,都会找相应的资产评估机构进行资产评估。但一般来说,在对房子进行资产评估的过程中,若是没有特殊说明(如凶宅或者发生过重大案件),评估机构都会根据市场实际情况去评判,并非会因为是法拍房性质而给予更低的评估值。”


  张雷还透露,“虽说法院可以以不低于评估价70%的价格进行一拍,但拍卖的定价权还是在法院。像深圳这种流动性较强的城市,法院不愿意以太低的价格拍卖也属正常。”


  “二拍房”更受市场关注


  《每日经济新闻》记者注意到,今日某拍卖平台深圳区域进行拍卖的房子共计10套,除了宝安区锦竹苑的一套房源中途中止拍卖外,其他9套房源均正常拍卖。


  从拍卖结果来看,9套房源仅有两套有人报名。而其他拍卖房源都是“雷声大雨点小”,围观跟设置提醒的人数众多,但均无人报名。


  从报名情况来看,位于罗湖的“同乐大厦同庆阁”房源和位于布吉的“四季花城”房源分别有4人和2人报名。

深圳法拍房



同乐大厦同庆阁项目来源:某拍卖网


  值得一提的是,这两套有人报名的法拍房,均为法院的第二次拍卖房源。其中,同庆阁项目拍卖的房源总价为332万元,面积为平方米,折合单价万元/平方米。而在第三方中介平台以及官方的二手房指导价查询平台,该项目同等房源的参考价为万元/平方米。


  四季花城的拍卖房源也是类似情况。此次二拍的房源总价为534万元,面积为平方米,折合单价万元/平方米,该价格同样要比官方的参考价(万元/平方米)便宜不少。




布吉的“四季花城”项目来源:某拍卖网


  从某拍卖平台深圳房源的拍卖情况来看,虽然挂拍房源在显著增加,但多数房源在一拍时难逃“流拍”的命运,市场更中意二拍的法拍房。


  参与过法拍房交易的购房者邹健向记者表示,“如果你有看中法拍房的话,最好是等一拍流拍后再去关注,二拍价格会更低,大概会比首拍低个20%的样子。”


  或许也正是因为这种价差的存在,也使得二拍的法拍房更容易引发公众关注。那些参与过法拍房交易的购房者习惯性地把这称之为“捡漏”。


  虽说部分法拍房确实存在远低于市场价的情况,但对刘瑞杰来说,依然十分担心法拍房后续的法律纠纷,所以迟迟没有下手。“买了法拍房,如果原来住户没有搬离的话,还要购房者自行解决,这就很麻烦了。而且还不清楚原业主是否还会有与房子相关的债务、租赁合同等,说不定还得有官司要打。”


记者注意到,目前虽说拍卖网平台上会列明法拍房产的诸多参考信息,如房屋类型、拍品现状、权属状况、产权证信息等,但拍卖公告上通常会注明:竞买人与使用人纠纷应自行依法解决,一切风险由竞买人自行承担。拍卖成交后,由买受人与相关使用人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理。


  “部分法拍房价格相对略低,但也存在着如原房东赖着不走、长期租赁合同、税费过高等风险。”上海市光明律师事务所付永生律师向《每日经济新闻》表示,根据民法“买卖不破租赁”的原则,新的房东获得了产权,如果原租客租约没有到期,租金按期支付给新房东,新房东也难以提前收房。新房东要么等待租约到期,要么补偿租客一笔钱后才能收房。


  “如果原房东赖着不走,新房东需要起诉到法院,由法院强制执行。而如果法院执行力度不大,新房东也是难以收房。有的法拍房,原房东负债累累,相关的税费根本缴不起,那么原房东的税费也要由新房东来承担。为了避坑,要做好调查工作,充分花时间调查清楚房屋情况和研究法院公告内容。”付永生律师补充道。


  广东华商律师事务所周争锋律师则建议,“购房者购买法拍房,首先在参与竞拍前需要了解自己的购房资质,不然没法办理房产证;其次还要与银行联系,提前了解清楚自己的贷款情况,确保后续资金能到位。此外还需要对房产的产权、土地属性、是否住人等情况做尽职调查。这些都是十分有必要的。”


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