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疫情过后,房地产有望涌现“抢收潮”!

房飞布     2020-02-15

受新冠肺炎疫情的影响,一季度房地产市场转凉料已成定局。大家对此次疫情带给房地产市场的影响以及后续行业发展情况颇为关注。对此,房飞布(www.feibuzfcom)通过对相关券商和机构研究报告梳理,对报告意见进行汇总,总结形成以下观点,供行业和社会各界参考。

  对比2003年,新冠疫情对行业的短期冲击或更大

本次新冠疫情的爆发,让我们不禁想起了2003年“非典”疫情。虽然不能直接简单类比,但历史数据可以作为一个重要的参考。受“非典”疫情影响,2003年二季度我国GDP出现明显放缓,但仅影响一个季度后就出现了快速修复,疫情主要冲击了消费类行业,但对于当时房地产投资及量价的影响相对较小。回顾历史数据发现,房地产投资和销售面积仅在当年3月和4月出现了一定幅度增速高位放缓,但5月就实现了修复。不过鉴于当时房地产处于行业高速发展初期、首次被确立为支柱行业、流动性总体偏于宽松等利好环境,可能是2003年房地产基本面保持稳定的关键。

  图1:SARS期间中国GDP及房地产业GDP变动/%

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  图2:2003年月度销售面积及同比(万平方米)

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而目前,房地产处于总量需求顶部区域阶段、行业持续成为政策严控对象,行业总体环境已不如2003年,2019年全国商品房销售面积已出现调整势头。因而,机构报告预计,在当期行业背景下,本次新冠肺炎疫情对短期内房地产市场的影响或较为显著,负面影响可能要大于2003年。

中国银河证券指出,虽然目前宏观经济和行业的体量数倍甚至数十倍于2003年,体量的扩大有利于抵御疫情的冲击,但是当前宏观经济下行压力较大、消费成为拉动经济的主要动力、房地产行业处于下行周期以及所处的调控政策环境,使新冠疫情对经济和行业的短期冲击更大。

克而瑞证券也认为,新冠疫情对于2020年房地产销售的负面影响将大过2003年“非典”期间。2019年Q1、Q2、Q3、Q4的GDP增速分别为6.4%、6.2%、6.0%、6.0%,全年GDP增速6.1%,经济面持续承压,下行压力大。与此同时,行业销售增速下滑,新冠疫情或拖累一季度甚至上半年销售业绩,新开工及竣工增速料将低开。

华创证券称,目前行业总体环境不如2003年,因而预计2020年新冠肺炎疫情对房地产行业的负面影响可能要大于2003年。原本我国目前经济和财政压力加大,而本次疫情将进一步加剧经济下行压力,并将打破兼顾控地产和稳经济的弱平衡。

在第一太平戴维斯看来,2020年受疫情影响的损失需要一段时间来弥补。因此,今年一季度乃至上半年的商品住宅成交数据可能会同比有所下降。即便下半年市场有一定反弹,也不会像2003年那样旺盛。

  疫情导致楼市需求延后,但中长期稳定趋势不改

受疫情影响,中国房地产业协会在1月26日倡议房企暂停售楼活动,待疫情过后再行恢复。据不完全统计,全国有60多个城市暂停线下销售活动,直接导致春节长假期间的销售面积较往年大幅下滑。

数据显示,2020年春节期间,全国30大中城市商品房成交面积为2.7万平方米,较2019年的19.55万平方米下滑86.19%,较近7年的平均值9.91万平方米也下降较多。预计疫情对房地产行业一季度的销售影响较大,往年的楼市“小阳春”难以按时出现。

从全年来看,疫情的直接影响主要是导致需求延后。每年的1-2月是房地产传统的销售淡季,从历史上看,销售占比一般是从一季度到四季度逐渐提升,最高的是四季度。若疫情在一季度可以得到较好的防控,预计受挤压的需求会在二季度释放,后续带动市场回升,中长期稳定趋势仍将保持。

  图3:1-2月及一季度销售面积占全年比重

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  图4:2013-2019每季度销售面积(万㎡)

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东方证券分析,若疫情影响控制在第一季度,那么对市场整体的冲击不大。从历史数据来看,一季度的销量只占全年的1/6左右,甚至1-2月份销量仅占全年的8%左右。虽然房企在年后开始加强推盘节奏,往往出现“小阳春”行情,但是3月的销量依然远低于6月、9月以及12月。由于本次疫情直接影响1-2月的销售,间接影响3月的销售,总体来说,疫情对房地产行业短期会有一定的影响,但长期影响有限。

国信证券指出,疫情发生以来,多省先后启动重大突发公共卫生事件一级响应,目前国家及各省对疫情严密防控,隔离手段非常严格,从新增疑似病例及治愈病例来看,疫情已得到初步控制,相信随着春暖花开、气温上升以及国家有力的防控,大概率能在较短时间内战胜疫情。疫情过后,有望涌现房地产行业的“赶工潮”、“抢收潮”。

华泰证券认为,本次疫情爆发于1-2月传统淡季,地产需求只会延后不会消失,短期有影响但全年影响有限。此次疫情举全国之力防控,需求未来有望随着疫情改善逐步回归。

中信证券也表示,虽然各城售楼处临时关闭,但各大房企蓄客热度不减。地方积极作为,料土地出让质量将提高、定价理性。预计节后社会资金成本或有下行,纾解企业压力及购房者负担。

  疫情过后,政策弹性或超预期

尽管当前疫情仍较为严峻,但“稳房价、稳地价、稳预期“的调控目标不会变。疫情冲击下,多项房地产需求数据同比下降,但各项积极因素也正逐步增多。财政政策和货币政策已经在多个领域采取措施支持实体经济发展,如央行在节后开展1.7万亿逆回购操作投放流动性,同时央行表示下次MLF利率和LPR将较大概率下行,监管层对流动性的支持可见一斑。

而且“因城施策”作为近年来各地房地产调控的主要方式,在疫情之后,一些地方可能会在“因城施策”的大背景下,根据当地楼市状况实施“一城一策”,给予不同程度的灵活政策支持。

天风证券表示,在宏观经济受影响明显的情况下,疫情结束后中央宏观、财政政策有望超预期发力,对于房企而言仍然有望从中受益,如果对于地产行业的抑制力度进一步降低也未尝不可期待。

中国银河证券指出,疫情冲击使我国经济和地产行业稳态局面被打破,预计2020年政策将出现边际改善,近期的央行投放1.7万亿流动性、LPR降息和因城施策的密集实施释放出政策托底和改善的信息,后续政策的弹性有望扩大。

海通证券预计,由于疫情对经济形成短期冲击,为了维护市场稳定、对冲短期冲击,货币政策有望从“灵活适度”转向“适度宽松”。考虑到短期通胀还在高位,预计央行或将阶段性小幅降息,如降低7天逆回购招标利率、下调MLF利率、对疫情严重地区定向降准降息等,从而推动LPR下降,降低社会融资成本。

中金公司也认为,一季度销售、开工、拿地等指标受疫情影响承压,但二季度起各项指标有望逐渐修复,在疫情影响逐渐减弱、地产基本面和宏观经济相对承压、地价和房价不存在快速上涨风险的情况下,中金判断政策面相对友好的窗口期可能拉长,进而托举房地产市场平稳修复,前期部分被积压的购房需求也将在维稳政策的引导下逐渐释放。

总体而言,机构普遍认为,新冠疫情将直接影响一季度业绩,购房需求短期被延迟,但中长期来看,需求并未消失,居民的购买力也并不会因疫情而产生较大影响。因此全年销售无需过度悲观,相信随着疫情得到逐渐控制后,房地产行业将呈现回暖态势。


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