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买二手房税费怎么算

房飞布     2022-07-25


人们在买房之前都要评估自己的买房能力,评估买房能力中有一个重要因素就是税费,特别是买二手房,相比买新房的税费要高很多,因为买二手房的时候很多卖家的税费也会算到卖家头上,这样就相当于买二手房需要缴纳所有的税费;


买二手房税费

 

一般买二手房的税费有:

 

1、个人所得税:1%,房东的房子满五唯一可以免收个人所得税。所谓满五唯一就是指房东这套住房契税票或者房产证满五年,而且是省内的唯一住房;

 

2、增值税:5.3%,房东的房子满二唯一和契税票或者拿到房产证满五年可以免征增值税;

 

3、契税:1-3%,这与购房者购买的住房面积和拥有的住房套数有关(省内拥有住房套数);

首套房,面积小于90平,1%,大于901.5%

二套房,面积小于90平,1%,大于902%

三套房,无论面积大小都收3%

契税有些地方的政策略有不同;

 

4、印花税:万分之五;

 

5、服务费:4/㎡;

 

6、工本费:80元;

 

买二手房省税的方法有:

 

1、把握好时间节点。有很多房子标注“满2年”或者“满五唯一”。 从中可以看出:该套房源2年以上,可以免征增值税;该套房源5年以上,并且是家庭唯一生活用房,可以免征个人所得税。所以当你准备买卖二手房时,把握好2年、5年这两个时间节点,真的可以让你节省一大笔钱。

 

2、确定好购房面积。二手房买卖的契税,根据房屋面积分别适用不同的税率。以90平方米为基准,大于或者小于90平方米,契税最高可以相差一倍。 如果你家庭人口不多,可以选择90平方米以下的住房。

 

3、控制好住房套数。国家对普通住宅的优惠政策,适用于家庭两套住房以内,对三套以上不论面积大小,均适用3%的契税税率。所以,如果你打算换房改善居住环境,建议你选择先卖后买,减少住房套数享受优惠税率。

 

买二手房省税费的坑有:

 

1、租户变买家的交易方式

有些二手房房主,房子并没有满2年就着急交易,为了省下“增值税”的钱,先跟买家签订房屋租赁合同,直至产权证领取满两年后之前交的租金转为定金,然后买家把剩余尾款打给房主就可以了。这种方法看似挺好,但是其中的漏洞很大,而且交易双方都存在风险。经历两年的时间,房价可能会有一定的变动,如果价格上涨,面临的可能是卖家毁约,如果价格降低,面临的可能是买家毁约。

 

2、假离婚逃税风险大

婚姻政策规定满5年以上,并且是家庭唯一生活用房的,在出售该房产时免征个税。如果你名下有两套房产,其中一套房产需要交易,那么这个税收就会更高一些,夫妻谁名下的财产都是夫妻共同财产。而有些夫妻为了避税开出离婚证明后,一方将自己名下的两处房产中的一处以赠与方式转到其配偶名下这,这样就可以省下几万元的税费,然后在办理复婚手续。但是因为是假离婚,双方在办理离婚手续时对财产的分割不会做过多考虑,但是如果其中一方改变注意了,变成真离婚了,那么剩下那个人将很难维护自己的个人利益。

 

3、把房价写少逃税

有些房主为了能够省一些税收,就会在协议上写一个假的房价,这个房价是价格很少的。可是大家要知道,其实二手房的税收,并不是你报多少价格,就按照这个价格计算税收的,而是有专门的房屋评估价计算方法,如果发现成交价过低,会要求按照评估价来纳税,并且签订这种合同,买卖两家都是要承担风险的。

 

很多人买二手房只看重房价,不去考虑税费问题,等房子交易的时候一看税费就傻眼了,因为二手税费不是一个小的数字,有二手房税费占二手房交易价格很大比例,如果碰到这种二手房,并且没有做买房预算的话,那么会给二手房交易带来很大的麻烦,到时候会让自己处于进退两难的境地。

 



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