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容积率和绿化率是什么意思,容积率怎么计算?

房飞布     2021-09-27


容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。



一、容积率计算公式


容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积


容积率越高,居民的舒适度越低,容积率越低,居民的舒适度越高,


绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

容积率是什么意思?


绿化率:项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率,其计算要比绿化率严格很多。


二、绿化率计算公式:


绿地率=绿地面积/土地面积


绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。


“容积率”是项目总建筑面积与总占地面积之比


下面就用一个简单的方式来给大家讲解


总占地10万平方米,总建筑面积10万平方米,容积率为1


总占地10万平方米,总建筑面积15万平方米,容积率为1.5


总占地10万平方米,总建筑面积8万平方米,容积率为0.8


容积率越小,居住密度越小,相对舒服。容积率越大则相反。


容积率超过5就不建议购买了


三、相关规定


容积率一般是由政府规定的。


现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为


独立别墅为0.2~0.5,


联排别墅为0.4~0.7,


6层以下多层住宅为0.8~1.2,


11层小高层住宅为1.5~2.0,


18层高层住宅为1.8~2.5,


19层以上住宅为2.4~4.5,


住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅


四、对生活的影响


1、人口密度


高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化,所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。


2、内部规划问题


由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作,也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。


3、安防问题


由于居住密度大,所以出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要),不仅要加大监控设备的密度,而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。




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