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法拍房和二手房有哪些区别?-法拍房与二手房具体不同点在哪?

房飞布     2022-01-18

这最近几年法拍房市场也是很火热的,很多人就会把目光转向法拍房,那么法拍房二手房有哪些区别呢?

法拍房与普通二手房的区别

一、买房费用区别

买房的主要费用包括房产本身的费用、交易的税费、以及其他开销。

1二手房费用:

买卖双方按照约定来确定交易房产的价格(基本与市场价持平,挂牌价甚至会高一些)。但除房价以外的其他费用,现在市场交易过程中其他费用包括(中介费,税费)几乎都是买承担,除非买卖双方有其他的约定。我们按照5年非唯一的普通住宅类型的二手房计算,买要缴纳税费1.5%+的个人所得税1%还有3%的佣金;大概就是5.5%费用几乎都是买家承担的,但是可以根据买卖双方协商决定。

2法拍房费用:

法拍房法院会设置一个较低的起拍价,该价格往往低于市场价,最低可能会到市场价6成,但最终成交价是由竞拍人出价而定,出价高者获得房产。对于某些房产,由于参与竞拍的人较少,可能会出现成交价远远低于市场价的情况,这也就是常说的捡漏。对于竞拍成功的买受人,除了需要支付购买房产的价钱以外,也需要支付交易过户相关的费用的,比如增值税、个人所得税等。法拍房如果存在物业水电欠费的情况,也得需要买受人来支付,所以前期调查清楚是很有必要的。

二、买房流程区别

1、买二手房流程:

通常是买卖双方约定好看房时间,然后上门看房,如果有意向就交定金,约定支付方式和交房时间,接下来买房按照约定交钱,买卖双方到相关机构办理过户等手续(房屋有抵押,需要先解押,否则不能过户),最后卖方腾房交付就好了。二手房即使缴纳了定金,也可能会遇到卖方毁约或者要求加价的情况。

2、买法拍房流程:

通常是由法院指定机构在某些固定的时间进行统一看房,如果对该房有意向,需要在相应的拍卖平台缴纳固定金额的保证金,获得参拍资格后,在固定的时间登陆相应的平台进行参拍,最终出价高者获得房产购买资格,接下来需要缴纳成交金额,法院会出具相关的《裁定书》、《成交确认书》和《协助执行通知书》,买受人拿到这些法律文书后就可以到相关机构办理过户手续,过户完成后,法院就可以腾房交付了。相对二手房来说,法拍房在过户流程上会更简单,因为只需要单边完成,而解押之类的事情已经由法院方面协商处理了。

三、买房渠道区别。

1二手房渠道:

通过专业的中介或者在线平台来寻找房源,为了保持房源的垄断性和增加平台的竞争力,其中免不了一些虚假等信息干扰。

2、法拍房渠道:

只能通过法定的拍卖平台购买,比如阿里拍卖、京东拍卖等。所有拍卖的房源信息都是公开透明呈现在平台上,虚假信息是不可能的。

四、看房的方式区别

1二手房看房:

基本直接约好就能看房,对房源的情况,可以由业主直接获得,当然也不排除有造假的成分。

2法拍房看房:

法院组织统一看房,而对于一些特殊情况,或者只能自己上门查看或了解周边情况,比如疫情期,就有不少法拍房取消了看房的过程,再或者被执行人不配合的情况下,也可能看不了房,所以不少购买法拍房的前期尽调都是由专业机构来完成,这样不但准确清楚房屋情况,也节省了自己的时间和精力。

法拍房和二手房有哪些区别

五、付款要求的区别。

1二手房付款要求:

双方约定如何付款即可。付款时间可以商量,如果原业主或买房需要还按揭或者办按揭就稍微麻烦一些,还按揭解押和办按揭大概都需要1-2个月,根据城市不同、银行不同、买卖双方的实际情况会有区别。

2法拍房付款要求:

直接将成交金额转入法院公开账户,但是在支付时间上有明确的限制,通常是7-15个工作日。一旦超过时间限制,法院就可能收回房产的购买权,并且没收保证金。这也是法拍房为什么和普通按揭贷款不同的原因了,法拍贷需要在短时间内放款,而普通按揭贷款确做不到,所以请记住要做法拍贷一定要提前申请审核,拍后申请有很大的可能无法操作。

六、买房办按揭区别

1二手房办理按揭:

按当地政策申请贷款,一般是首套房3成,二套房6成,可以选择申请公积金贷款、商业贷款、或者组合贷款。

2法拍房办理按揭:

正常只要符合当地按揭政策,就能申请按揭贷款,成数、利率、期限和普通二手房相同,但是不能使用公积金贷款或者组合贷款,只能申请商业贷款。不过有些法拍房明确表示不能按揭或者指定按揭银行,需要根据实际情况定夺。当然法拍房在首付上可以进行一些操作来弥补资金缺口,这个方面要强于二手房。

七、入住时间区别

1二手房入住时间:

一般按照约定支付了尾款,原房主就会腾房搬出,新业主就可以搬入了,虽然也可能有些小纠纷,但是相对较少,入住时间基本能控制。

2法拍房入住时间:

目前大部分的法拍房已经达成协议,在竞拍成功以后会按约定搬出,但也有部分被执行人会抵触或想方设法不让买受人入住,这时往往会需要法院协助腾房,但是时间上法院不会给出承诺,这也就无法控制入住时间。

以上就是关于法拍房与二手房区别的相关知识,希望可以帮到大家。


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