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法拍房有哪些风险需要注意什么-法拍房限购吗?-法拍房购买流程

房飞布     2022-01-08

法拍房因其价格较低、竞争较小等优势,吸引了越来越多的买房者,成交量逐年攀升。法拍房是经法院司法拍卖的房产,具体是指在案件进入强制执行阶段后,法院采取司法拍卖的方式对需要变价处理的房产进行处置。那么关于法拍的购买流程,是否限购,法拍房风险及注意事项有哪呢?

一、法拍房参拍资格

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定,人民法院以拍卖方式处置财产的,应当采取网络司法拍卖方式,但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置,或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。

在一般情况下,参与竞拍通过网络平台进行,拍卖公告会在网络司法拍卖平台发布。拍卖公告会包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。在网络拍卖平台上登记并交纳保证金后即可参与拍卖,通常情况下,在拍卖之前,一般都会统一组织时间实地看房。

二、法拍房限购

法拍房是限购的。20211219日晚,最高人民法院发布了一则《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》。

规定的第一条即人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。该规定自202211日起施行。这意味着法拍房将与各地方的限购政策保持一致,没有购房资格的竞拍人将不能参加法拍。

三、法拍房保证金

为了防止悔拍的情形,根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,参与竞拍人需要在竞拍前缴纳标的房屋起拍价百分之五至百分之二十的保证金,如果买受人悔拍,保证金不予退还。

需要注意的是,买房人一定要确认能否贷款以及贷款的放款时间,如果不能按照拍卖公告规定的时限及时完成付款,保证金将无法退还。

法拍房有哪些风险需要注意什么

四、法拍房购买流程

1、市场调查和房子尽调

想要以优惠的价格购买法拍房并不是一件容易的事情,因为关于标的物的房产需要做好尽调。首先就是根据自身需要确定欲购房产的城市、区域,了解当地的房产交易情况和购房政策,学区划分、落户政策和限购限贷政策。投资需求需要考虑该房产能否转让出租、未来的升值空间。其次是花时间去了解房子的产权问题,居住或者租赁情况是十分有必要的。

2、仔细阅读法院报告

一定要仔细阅读公告和文件:“标的物介绍”“竞拍公告”“竞拍须知”“评估报告”等,会有很多重要信息,如房产性质,是否带租约,房产归属个人还是公司,税费由谁承担等。一定确认清楚房屋有人居住没有,是否拖欠水电物业费用,是否存在原房主不搬家的情况,这些都关系到购房者对房屋的使用。

3、实地查看标的物房产

一定不能为了省事而忽略房屋的真实情况,实地查看很重要。实地看房可以了解实际情况与法院公告信息是否一致,房产有无明显的质量问题,是否已经腾空等。同时,通过向小区物业、走访邻居了解房子具体信息,如是否存在拖欠物业费、税费等都有利于降低购买风险。

4、提前准备好所需材料

购房者提前咨询好工作人员,法拍房的过户注意事项和需要准备的材料。以免后期在办理房屋过户手续时因为材料不齐全导致过户失败。

5、准备充足的资金

标的物房产确定,确定参加竞拍,就要准备好充足的资金,这笔钱是起拍价的10%20%不等。竞拍前要考虑好,一旦竞拍成功,悔拍保证金是不予退还的。另外,竞拍成功后,缴纳尾款的时间有限,通常7-30天,因此做好资金准备非常关键。对于需要贷款的房产,要提前与贷款银行沟通,做好提前申请贷款的准备。

6、准时缴纳保证金

确定参拍之后记得确定缴纳保证金的时间,及时缴纳。法拍房和普通房产不一样,它需要参拍前缴纳一定的保证金,以获得竞拍资格。缴纳的保证金是直接打入法院指定账户的,如果竞拍成功即可冲抵拍卖款;如果失败,款项会在竞拍结束后退回。

7、竞拍时出价要合理

竞拍时,全场首次出价可以随意加价,通常情况下首次出价就是起拍价。出价次数无限制,在竞拍周期内,出价后如果长时间没有其他人出价,拍卖也不会提前结束,除非法院中止或撤回拍卖。

一般来说,竞价通常持续24小时,比如1000为原本的结束时间,在956的时候有人出价了,那么结束时间就更新为10019565分钟)。在结束之前的5分钟内无人出价,拍卖才算结束。注意,出价时千万不要心存侥幸,等着捡流拍。二拍或流拍的房子固然便宜,但是降价太多,诱惑大了,捡漏的人也会随之而来。你想捡便宜,别人也这么想,所以就会出现竞争,价格就很有可能抬高了。所以一定要谨慎,看清楚价格再出价。

8、及时支付尾款办理过户

竞拍成功后,一定要在指定时间内将尾款打入法院指定的收款账户。法院核实收款无误后,会通知竞买人签署并领取法院出具的文书,然后向不动产登记部门发出解除抵押、查封的通知书,以备竞买人办理过户手续。

法拍房有哪些风险需要注意什么

五、法拍房有哪些风险及注意事项

1、原有户口迁出难

如果遇到原有户口老赖着不迁出,可能会影响到购房者入学等问题,同时也会影响到房屋再次处置时的贷款等。会对房屋使用者的心里感受以及房屋的实际价值产生较大的影响。

2、有违建

法拍房容易存在瑕疵,特别是对于违建等,有些是无法察觉的。需要注意的是,法院对这些瑕疵并不承担瑕疵担保责任,也就是说如果有什么瑕疵,风险要自行承担。

3、存在租赁关系

根据《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则,房屋租赁合同期间,房屋所有权的变化不影响租赁合同的效力,买家需要继续履行租房合同义务。此条原则同样适用于法拍房,如果拍得的房屋中有租客,买家无权要求租客搬离,万一遇上最长可能达到20年的租约,买房者遇到的麻烦就可想而知了。

4、特殊税费负担

一、法拍房如果来源于继承或赠与,可能需要承担高达20%的税费;

二、法拍房原产权方如果不是个人而是公司的情况下,还会面临土地增值税等其他的税种;

三、房屋对应的土地来源如果不是出让而是划拨,可能买家还需要缴纳相应的土地出让金。

5、物业、水电煤欠费

法拍房在拍卖前可能很久没有人打理,物业费、水费、电费已经拖欠,少则几百,多则上万。如果买到了这样的房可能还要付出很大一笔这些成本。

6、房屋腾空难

法院司法拍卖的公告通常面会有一句话:“法院不负责清场交付”。就是说买了之后得自己去收房。这时问题就来了,如果遇到老赖,死活不走,那就很麻烦了,到时候很可能买家需要提起新的诉讼。

在房价高企、限购限贷的时代,法拍房是有其独特优势的。但是竞拍法拍房必须控制相应风险,最好聘请专业的调查和后期服务团队,帮助处理前期调查、贷款以及可能发生的后续诉讼等问题,并且做好税费、成本等核算,才能保证买到称心、便宜、核实的法拍房。

以上就是关于法拍房相关知识,包括法拍房的参拍资格,法拍房限购问题,保证金能否退回,如何购买法拍房流程以及法拍房风险及注意事项有哪些,希望可以帮助到大家。


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