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房产百科>房屋过户>法拍房>杭州法拍房限购-购买杭州法拍房有哪些风险及注意事项

杭州法拍房限购-购买杭州法拍房有哪些风险及注意事项

房飞布     2021-12-30

杭州法拍房自从限购之后,热度虽然没有之前那么热,但是依然挡不住人们对法拍房的期待,因为有时候真的会遇到捡漏“法拍房”的,那么如何才能成功捡漏杭州法拍房呢,杭州法拍房有哪些优势以及风险及注意事项呢?

一、什么是法拍房

简单来说,法拍房是指被法院强制变现的房产。即债务人无力偿债,被债权人经由司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下的房产拍卖,用拍卖所得款项来偿债。

法拍房主要有四个来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房。

三、杭州法拍房的优势

1、价格便宜

根据法律规定,法拍房的拍卖保留价,是由人民法院参照评估价来确定。第一次拍卖的时候,估价大约是市价的70%;如果出现流拍,二次进行拍卖的话,拍卖价大概是估价的80%;如果再次流拍,三次拍卖的话,拍卖价大概是估价的64%

2、现房

杭州现在是限购的,如果没有户口。就只能在杭州工作,4年内连续缴满两年社保,才可以有买房资格。另外,杭州现在买房是需要摇号的,报名人数超过开盘房源,就要进行公开摇号。越是优质的房源,中签率越低,越难摇。法拍房谁出的价格高谁就可以拿到房子,而且是还是现房。

杭州法拍房

四、杭州法拍房的风险

1、 入住难

依据民法买卖不破租赁的原则,竞买人取得房屋所有权后,不能对抗租客的租赁权。所以根本没办法赶租客走,除非支付巨额违约金。如果面临一二十年的租约,那就只能望房却步了。

2、债权人上门追讨

如果原房主因债务问题跑路,等你入住后可能遭到其他债权人的骚扰和追讨,碰到耍无赖或者威胁恐吓的人更麻烦。最麻烦的是,房子抵押给了高利贷,查也查不到,最后真有可能上演电视上,在你家门口泼油漆的事情。

3、无法落户

法拍房的房屋户口不在执行范围内。法院通过《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》等法律程序,将房屋合法地过户给了买家,买家就拿到了房屋的产权。但如果原房主不愿迁出户口,买家可能会面临无法落户的问题。

4、税费无法估量

转让和受让两家的税费,都是由竞买人一人承担,这个大家应该知道。在税费方便,各地的情况是不一样的,每个案例的情况也不一样。

就拿住宅来说,个人和个人身份交易相对简单,竞买人非首套要承担3%的契税,被执行人如果不满五或者不唯一,还要承担3%的个人所得税,以及增值税。这些相对透明,总体来说,法拍房的税费跟新房差不多。

什么才是不透明的呢?房子如果原先由公司持有,被个人拍下,那就要交土地增值税。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税。原业主未缴纳维修资金,这笔费用同样也由竞买人承担。

另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由竞买人负责承担。

5、房子有瑕疵

通常法院会组织竞买人去实地看房,但是毕竟是法院主导,无法直接向业主询问,有些细节很难注意到。法院对瑕疵并不承担责任,所有风险自担。

五、购买杭州法拍房注意事项

1、实地看房

一定要仔细看房,避免受竞拍公告的文字描述和图片影响,而未对标的房屋做出客观准确的判断,尤其要把好质量关。

2、详细询问

对于不了解的情况,务必要向法院、税务部门多问多咨询。竞拍网页上有相应的法官联系方式,也可以委托专业人士或者机构尽调。

3、了解好是否可以贷款

有些法拍房是不能贷款的,并且需要很快交清房款,所以需要提前了解是否可以贷款买房。一般在竞拍页面上会标注“一键贷款”,这些标的物就是允许贷款买房的。

4、正规平台购买

目前法拍房的购房平台根据最高人民法院确定的服务平台名单库包括:人民法院诉讼资产网、京东网、淘宝网、公拍网、中拍网。

以上就是关于杭州法拍房的相关知识,要想真的捡漏杭州法拍房,就要真的了解关于法拍房的相关注意事项,因为法拍房和不一般二手房不一样,比二手房复杂一些。



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