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上海法拍房限购吗_法拍房过户流程_上海法拍房有哪些风险需要注意什么?

房飞布     2021-12-10

现在很多人被法拍房不限购,价格低所吸引,转而把目光投向了法房,那么上海法拍房真的不限购吗,价格真的很低吗?竞拍上海法拍房流程步骤有哪些呢,上海法拍房怎么过户呢,法拍房有哪些风险需要注意什么?下面详细介绍一下上海法拍房的知识。

一、上海法拍房限购

上海法拍房是否限购主要是以法院竞拍公告公布的形式执行,目前上海法院一般都会要求竞拍人确认自己有购房资格才可以参拍。

如果公司买房如法院公告中对购房资格有要求,则以公司名义参拍也需遵守上海公司购房的限购政策,即:设立年限已满5年;在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币;职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件;(已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外)

上海法拍房么

二、上海法拍房竞拍流程

1公示:法院在网上放出法拍房相关信息,包括地址、权属、居住情况等。

温馨提示:请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”,甚至有些法拍房还会提前出具《评估报告》、《标的物调查情况表》、以及欠费明细等,所有出具过的信息未来都不能作为悔拍理由。

2看样:提前申请,并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。

温馨提示:一般公告中会提示看样申请时间,和联系方式,最好提前联系,尤其是涉及到外地法院的标的,可能需要外地法院派人来带看,因此时间安排上要求会更高一些。

3报名:缴纳保证金,人民法院资产诉讼网称“保证金由人民法院按起拍价或变卖价的5%20%确定”,一般具体金额会由拍卖公告公布,交了钱的人才能参与竞拍。

温馨提示:拍卖结束之前都可以提交保证金,也就是说在竞拍的过程中,也可以去缴纳。但如保证金金额较大(>5万),为了避免错过,尽量还是提前2-3天为宜。另外,悔拍的,保证金不予退还!

4竞拍:在竞价周期内(一般都是1天,具体看公告信息),报名者在淘宝平台公开竞拍,价高者拿下房源。

温馨提示① 人民法院资产诉讼网提示首次出价不能低于起拍价,但淘宝出价规则称“拍卖无人出价的情况下,您是第一个出价的,只能出起拍价”,此处还是应视实际拍卖操作平台规则为准。加价金额为加价幅度的正整数倍,每个标的的加价幅度会在“竞买公告”中披露。

② 一般拍卖会有一个5分钟的延时周期,即拍卖10点结束,但有人9:56出价,则拍卖延长至10:01分结束,5分钟内的每次出价都会触发延时,直至无人出价为止。

③ “竞买公告”中一般还会告知是否有优先购买权人,一般情况下,出价相同时由优先购买权人取得竞价领先。顺位相同的优先购买权人之间,行使优先权在先的取得竞价领先。顺位不同的优先购买权人之间,顺位在前的优先购买权人可以行使优先权,接受当前最高价,取得竞价领先;顺位在后的优先购买权人必须加价才能取得竞价领先。

④ 如果只有一个人参与竞拍,竞拍人必须出价不低于起拍价才可成交,不出价则竞拍失败,拍卖结束后保证金会退回。

⑤ 可以通过淘宝的“模拟竞拍”来提前熟悉竞价流程。

5尾款:拍下后保证金转为房款,余款需要在规定时间内付清,一般会有2种支付方式:淘宝订单支付或按照公告页面提示支付。

温馨提示① 根据法院在竞买公告中的说明直接通过银行卡回款给法院的,需要在竞买须知中找到法院转款的指定银行账户进行支付,务必注意尾款缴纳截止时间。

② 根据淘宝网生成的司法拍卖订单支付尾款的,竞拍人需在竞拍成功后15日内完成操作(同时要符合拍卖公告约定的尾款支付期限),超过15天的该笔订单将关闭导致无法支付。

③ 拍前应注意公告是否可贷款,及相应首付和贷款部分的到账时间。

④ 逾期未付款项,根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚,同时没收保证金,甚至可能被责令补交其他损失费。

⑤ 人民法院资产诉讼网建议至少提前1-2天完成余款缴纳,否则因此影响标的交付的,后果由买受人自行承担。

6贷款:对于可以贷款购买的法拍房,竞拍人如果已经提前申请银行贷款,并通过初审,在竞拍成功后,银行会联系竞拍人,进行后续流程。

上海法拍房

7成交生效:买受人缴纳余款后,应当及时联系法院,确认价款到账,网络司法拍卖成交信息经法院执行裁定确认后生效。法院会向申请执行人、被执行人、买受人送达执行裁定书。

温馨提示① 拿到裁定书,才算真正的交易成功,一般完成尾款支付后,需要联系拍品页面机构电话,预约办理手续时间,手续包括成功确认书,裁定书,协助执行通知书。

② 如果涉及文书快递,一般需要在竞价前向司法拍卖平台提供确切送达地址,如需更改,买受人应在拍卖活动结束时与法院联系确认更改。

③ 如果是个人原因导致文书无法送达,或拍卖成功后应办理的手续未及时办理的,买受人应支付由此产生的费用,并承担本标的物可能发生的一切法律风险和后果。

8解封/解押:对于有查封或抵押情况的标的,在获得裁定书等相关文件后,可办理解封或解押手续。

温馨提示:最好找专业的人士或机构(例如房飞布)可协助办理贷款、解押、解封、过户等一系列手续,甚至可以前置到标的背调、竞拍指导等全程化服务。

9过户:完成过户手续,缴纳各种税费等,正式拿到房产证后收房。

温馨提示① 拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外,涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。

② 实际操作中,可能会存在由买受人垫付被执行人应当承担的税费的情况;部分法院会从执行案款中优先支付买受人垫付的费用,具体情况以拍卖/变卖公告、竞买须知为准,也可以咨询法院、权属登记机关。

三、上海法拍房过户手续

(以下内容主要针对成功拍得标的物,付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后)

1对于被法院查封的房产,拿到法院材料之后,首先要求法院解封房产。

2 如果房产还有抵押情况,那么确认解封之后,立刻去房管局解除抵押(如果房子是银行要求查封,往往房产是抵押在银行手上),解除抵押之后,房产就彻底清白了(无查封,无抵押)。

3 洗白的同时,可以拿着法院的材料,直接要求房管局出具房子是否满五唯一等相关证明(这块主要涉及到之后交税依据的问题)。

4 拿到双方的房产信息之后,加上法院的材料和房产清白证明(房产无查封,无抵押状态的证明),可以携带所有相关材料在房产所在地的房管局办理变更过户手续,并且依照“竞拍公告”规定的税费缴纳方式和相关税费政策纳缴税款。

5 办理完成之后,就是等待通知领不动产证。

上海法拍房有哪些风险需要注意什么

三、上海法法拍房有哪些风险需要注意什么

1悔拍或者保证金

报名参加竞拍交的保证金,一般为起拍价的5-20%,所以必须慎重!如果悔拍,或者买受人未按拍卖公告、竞买须知的要求及时、足额缴纳余款的,不好意思,保证金不能退。(如果没拍到,保证金会在24小时内原路径无利息退回)即便拍到后才发现自己没购房名额,没办法交易,这属于竞拍者自己的问题,同样可能被归为悔拍。

悔拍的房产法院可以裁定重新拍卖,重新拍卖时,原买受人不得参加拍卖。重新拍卖价款低于原拍卖价款造成的差价以及费用损失由原买受人承担,原买受人缴纳的保证金不足差价以及费用损失的,法院可责令补交,拒不补交的,法院可强制执行。

解决办法:查清自己的户口社保,确保还有购房资格。考虑清楚房源的优缺点,100%确定才报名。

2房贷问题

现在淘宝挂出的司法拍卖房源,大部分都可以申请商业贷款,房源页面上也都有一键贷款的功能。不过,由于法拍房的尾款支付或贷款到账时间都有限制,因此申请房贷的手续,必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到,短时间内又凑不齐全款,超过规定时限,不仅买不成房,还会亏了保证金甚至造成更多资金损失。

【注:申请贷款购买法拍房,由于银行需要先放款再抵押,因此还需要额外准备一笔费用购买一个履约类的保险,保证竞买人在规定时间内完成银行抵押的办理,这笔费用通常在贷款金额的1.5%,一次性支付,后续不退回,只要申请贷款购买法拍房就必须支付。

目前,阿里拍卖公布的上海区域合作银行有三家:中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行、中国建设银行股份有限公司上海第六支行、兴业银行上海杨浦支行,3家银行的贷款利率都是以LPR为基准根据情况上浮。选择合作银行的好处是,放款时间一般会保证在法院规定的时限内。

由于3家银行都有初审程序,根据提示,为了避免银行审核或放贷不及时,要求提交初审申请资料一般至少要比交保证金提早2个工作日(此前也有说法最好提前5-10个工作日),并且需要提前确认自身征信情况,初审结果一般在2个工作日内回复,之后可报名竞拍,但最终能否贷款及可贷金额、利率、费用等需以银行实际面签结果为准。(淘宝建议尽量使用在线申请贷款,否则阿里拍卖不承担额外的争议责任)

一般竞拍成功后,银行即会通知竞买人携带相关资料(1、申请人本人及配偶有效身份证件、户口簿和婚姻证明(结婚证等);2、申请人本人及配偶的经济收入证明、银行流水等;3、其他所需资料。)到指定营业网点面签,同时对资料进行复审,复审通过后在法院规定时间内放款。

3税费问题

司法拍卖的过程中,法院只会在统一的时间,组织所有报名者前往看房。法院不提供房子是否满五唯一等与最终缴税税率有关的信息。

目前司法拍卖中,涉及到买卖双方的各项税费是各付还是完全由竞买人支付,一般会在公告中提前说明,尤其后者更应关注相关情况。

目前司法房产交易税费和正常的商品房购买税费一致,并且同样区分首套二套、满五唯一等情况。需要注意的是,房主身份如果是企业,还要额外增收土地增值税!另外,如果是商办物业,税费更是个大坑。

还有一种特殊情况要注意,如果房子上一手交易还没出证,过户要交两次税。(必须先完成上一手交易流程,再过户。对此法院拍卖公告里会注明,并且说明税费是各付还是竞买人支付。一般这种情况房子都还在开发商手里。)如果房子有拖欠水电费和物管费等,所有欠费基本都要竞买人自己买单。

解决办法:房源是否满五唯一,需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候,你只能知道房产证编号,没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。不过,你可以委托律师或担保机构进行产权调查。

4户口问题

如果原业主的户口挂靠在房产名下,竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。法拍房内的户口问题,法院一般不会处理的。更重要的是,如果是学位房,但学位已经被原业主占用,买了也是白搭。

解决办法:在成功拍到房子,拿到房产证之后,到所在区办理户籍业务的公安部门,申请将原业主的户口“空挂”,并办理一本新的户口本即可。需要带的资料包括:身份证、户口本、房产证和申请书(写清楚什么原因)。但需要注意的是,“空挂”不等于“迁出”,也就是说,原业主的户口实际上还是在房产所在地,只是不影响新业主正常迁入。但未来该房产作为二手房卖出时,你的下家是可以将这个空挂户口强制迁出的。至于学位的问题,不建议大家冲着学位去买法拍房,风险大,前期很难确认学位的使用情况。

5、租户问题

如果法拍房身带有租约,以往根据规定,如果租约在拍卖前签订,则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子,期间可以收取租金收益。不过现在一般法院在竞拍公告中都会写清租约续存情况,如果未写明,也应及时向法院咨询。如果租约在拍卖后签订,新业主可以主张合同无效。

解决办法:仔细阅读“竞买公告”,租户情况一般会在公告中出示,包括是否会帮忙清退租户等,但具体情况最好还是自己提前了解清楚,包括租约时间、租金情况等。

6清场问题

网络挂牌的法拍房有四个主要来源,一是按揭违约,二是民间借贷违约,三是司法没收,四是无主房产。最清白的房子就是按揭违约,原房产证和土地证在银行手里,拿法院成交书后去取,还有钥匙,方便过户。需要特别注意的是,法拍房成交后,法院不一定会负责清场,具体要看竞拍公告。

解决办法:在竞拍前,必须弄清楚房产的居住现状,万一遇到“老赖”只能走法律程序。委托专业人士协助过户,针对此类非正常情况的过户,可能会涉及到一定费用,可以提前咨询下相关服务商具体情况和处理办法。

在竞拍上海法拍房的时候一定要先了解自己是否有资格参与竞拍,已经了解法拍房竞拍流程以及法拍的注意事项有哪些?这样才能做到更好的参与上海法拍房的捡漏。但是法拍房有很多隐藏因素,因此建议大家捡漏需谨慎。




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