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尽调是什么意思,法拍房尽调报告包括哪些内容?

房飞布     2021-09-15

尽调是尽职调查的意思,又称谨慎性调查。


我们常说法拍房应该先尽调后参拍,那么法拍房究竟尽调些什么内容呢?


一、拍卖相关信息

拍卖信息与拍卖流程息息相关,所以对拍卖信息一定要认真查阅。


拍卖信息主要从拍卖公告以及标的物介绍中获取,其中关键信息包括保证金、起拍价、开拍时间、结束时间、拍卖阶段、缴费说明、相关限制条件等等。


二、房产信息

房产信息可以分为两方面,一方面是房屋建筑本身的信息,另一方面是房屋产权的信息。


房屋建筑本身的信息包括区域、地址、小区、户型、装修、楼层、配套等,其中重要部分有:


1、面积,决定税费计算。


2、户型,对房屋使用起很关键作用。


3、建筑年代,对于贷款很重要。


4、附近配套,影响到教育、交通、医疗、购物等生活的各个方面。


5、小区情况:包括物业管理、邻里关系等。


而房屋产权的信息主要包括以下这几方面:


1、房屋类型,决定税费计算和变现能力等,比如:贷款成数,住宅往往可以做到7成,而别墅大多只能做到6成。


2、产权归属,这关系到过户和税费计算,很关键,若产权不清晰是很麻烦的事情。


3、土地性质,划拨的土地,需要支付土地出让金。


4、房产来源:赠予、继承和买卖的税费完全不一样。

尽调是什么意思


三、占用情况

在拍卖房的交易中,经常会遇到拍卖标的当前有人居住的情况,而如果该房屋是产权人的唯一住房,那么竞买人在拍卖成功后往往会面对比较难入住的情况。


一般来说这些信息在拍卖标的公示信息中应该被标注,但实际情况是,有不少公示信息中并未反映出来,这往往就暗藏了一种严重的风险,虽然可能会有部分房子法院会协助买受人清场,但时间都无法保证,一不小心就是三五年不能入住。


建议大家看中了一套拍卖房,一定要到现场去踩一下盘,多问问小区物业、左邻右舍关于住户的情况,看看是否还有人居住?里面住的人是谁?与产权人什么关系?是否已经清场?


四、租赁情况

买卖不破租赁。根据我国的物权法等相关法律规定,拍卖房产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭。如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。


如果法拍房存在租赁情况,但由于事前并不知情,那么在竞拍成功后不仅无法入住,甚至还有可能无法收到租金,所以面对存在租赁的法拍房一定要谨慎!


这里的谨慎不代表不能购买,关键是看租赁的具体情况是怎么样的,是否可以在一定成本范围内进行腾退,这些算是一些处理技巧吧。


五、风险梳理

法拍房既然存在风险,那么在做房产尽调的时候,我们就应该对这些风险进行梳理,并且通过各种渠道去了解并制定应对措施。


房产风险主要涉及以下几个方面:


1、是否存在未知费用,比如拖欠物业水电等费用。


2、税费问题,有些房产可能存在高额税费。


3、存在多次抵押、多次查封等情况。


4、户籍问题,可以从户籍管理处获得。


5、学位问题,这个问题调查起来比较麻烦,除非有特殊需求,否则中介都不会担保。


6、腾退问题,这个问题应该是法拍房交易的最大问题,涉及情况也比较复杂,处理手段需要灵活应对。


7、过户问题,包括是否存在多次过户等风险。


8、是否有优先购买权,这个需要在竞拍中注意。


六、资金方案

法拍房既可以全款购买也可以申请按揭,但是无论采用哪种支付方式,我们都应该做好充足的资金方案。资金方案一定要覆盖保证金,竞拍款或首付,税费、相关开销以及后期还款等整个购房流程。


需要提醒的是,对按揭购房的朋友,一定要提前做好法拍房的按揭预审,避免出现拒贷后的尴尬情况。


七、制定计划

1、整理材料清单,预备办理材料;


2、预估办理时间,做出应对计划。


一份完整的尽调报告基本就包括了以上七个方面,如果有特殊需求的,比如学位、户籍等,也可以进行有针对性的调查。



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