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法拍房的风险有哪些呢?

房飞布     2021-07-26

法拍房的风险有哪些呢?

俗话说富贵险中求,捡漏也确实是有风险的,法拍房大多数是基于市价的5-7折起拍,少则省几十万,多则省几百万甚至上千万,更有大标的省上亿的,8个0,真是谁看了都眼馋,安全拿到笑开花,那么法拍房都有什么风险呢?

第一:产权性质

红本、绿本、私宅、大红本、公寓、单身公寓、宿舍等,这些你可能不全知道,但肯定知道几个,不是每种性质都可以过户,而公寓不带学位,本来买个房子是给小孩上学用的,结果买个公寓小孩上不了学。如果没有查清楚产权就拍下来,过不了户,贷不了款后悔都没用。还有的会产权不完整,有些法拍房价格低到不可思议,结果仔细一看50%产权,这种房子买过来甚是麻烦,且产权不完整使用难,所以买房的时候一定要看清法院的公告。还有双拼房, 双拼房的起拍价普遍比较低,价格优势大,一般会有两种情况:一种是两套一起拍,这种需要两个名额,只有深户家庭且家庭在深圳无房的情况下才有资格购买,有些法院还要求拍前去法院登记或公证,另一种是拍其中一套,这种要看户型结构是否实用,有没有打通。所以一定要实地看房。

第二:房子的产权人

这个主要涉及到房子的税费问题,一般产权人为个人,税费正常,有些是公司产权,公司产权的物业税费区间很大,要详细了解房子的情况才能算出,因为公司产权产生高税费最终拍下超过市场价而违约被没收保证金的新闻屡见不鲜。有的房子拍下来,税费都比成交价高,买主真是欲哭无泪。

第三:付款时间

法拍房的付款时间是有规定的,一般为5天或10天,在规定的期间内无法将全款交付到法院指定账户,法院将没收拍卖保证金,目前很多客户会选择银行按揭贷款购买拍卖房,如果不熟悉流程或者竞拍前没有做预审批,都会导致银行无法按时发放按揭款造成买方违约,法拍房贷款跟普通二手房贷款不同,且只有几个支行可以做,目前拍下违约的80%都是因为贷款没有及时发放造成的,10%的保证金被没收很是肉疼。除非真的懂操作法拍房,否则强烈不建议自己操作

法拍房有哪些风险需要注意什么

第四:房源涉及刑事案件

这是一个连业内人士都容易忽略的问题,涉及刑事的物业法院公告基本没有公示,要专业人士去查,涉及刑事案件的物业会存在过不了户的风险,解决非常复杂耗时,且不一定能成功,有的只能等,等案件处理完才可以过户,此类案件往往要一两年甚至几年才能处理完,这期间基本什么都做不了,且会有撤回的可能,就是说可能你等了一两年结果自己拍下的物业又被收回,而且期间一直在计着利息,结果就是房子没拿到耗费了时间损失的钱财。

第五: 租约

租约有正常租约和长期租约,正常租约看似好处理,但如果债务人在房子成功拍下后收回房子再暴力对抗执行,清场比较复杂,长期租约一般都是债务人对抗执行所签署的,清场也比较复杂

第六债务人对抗

法拍房因它的特殊性,都不是债务人主观意愿去出售物业,且多数房子都是债务人自己一家人在住,且是唯一一套,出现暴力对抗屡见不鲜。我们可以申请法院清场: 目前有部分房源有公示法院负责清场,法院也确实会负责清场,但是周期较长,法院案子积压严重,都在排期,目前所知的案例最快的都是半年以上,有的甚至要两年左右;没有公示法院负责清场的法院不负责清场。还有,自己花费,找辅拍机构清场,因为他们有专门负责清场收房的团队,收房经验丰富


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