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一， 契税
契税，简单来说就是指在在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人（买方）征收的一种财产税。
纳税人为承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人或者新产权人。
计税依据为官方认可的成交价格。契税条例规定的契税税率为3%-5%，具体实行各地也是根据经济水品的发展不同在这个范围内自己决定的，成都市目前的契税税率为3%。
1.影响契税税率的因素：
（1）购买人性质（个人还是公司）
（2）房屋用途（住宅还是非住宅）
（3）房屋套数（首套还是二套）
（4）建筑面积（90㎡及90㎡以下还是90㎡以上）
2. 契税优惠政策：
只有同时满足下列条件是：①购买人为个人 ②交易房屋为住宅 ③套数是首套或二套，才能享受税费优惠政策，只要有一个条件不满足，契税都是按照3%执行。
3.契税免征或者减征的常见情形有哪些
（1）法定继承人继承土地、房屋权属，免征契税。
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。
享受税费优惠减免就要承受人提供相应的证明材料，资料不齐或者没有证明材料也享受不了。比如夫妻更名就需要提供夫妻结婚证。
4. 契税计算总结（以成都为例）：
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购买人 |
用途 |
套数 |
建筑 面积 |
计算公式 |
|
—— |
非住宅 |
—— |
—— |
本次计税总价×3% |
|
公司 |
—— |
—— |
—— |
本次计税总价×3% |
|
个人 |
住宅 |
首套 |
≤90㎡ |
本次计税总价×1% |
|
＞90㎡ |
本次计税总价×1.5% |
|||
|
二套 |
≤90㎡ |
本次计税总价×1% |
||
|
＞90㎡ |
本次计税总价×2% |
|||
|
三套 |
—— |
本次计税总价×3% |
二， 增值税及附加
增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种业主（原产权人）需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。
纳税人：出让土地、房屋权属的单位或个人，即出卖人（原产权人）。
计税依据：增值税的计税依据：官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。 增值税附加的计税依据：本次所缴纳的增值税额。增值税及附加基准税率：5.6%。即增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加，也就是增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%。
依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在2019年1月1日至2021年12月31日期间，增值税及附加基准税率：5.3%。具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，也就是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加之和减半。因此，增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+（本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%）×50%=官方认可的成交价格×5.3%。需要注意，一般纳税人的附加部分税率不减半，依然是0.6%。
1.影响增值税及附加税额的因素
（1）出售人性质（个人或非个人）；
（2）房屋用途（住宅或非住宅）；
（3）房屋购买年限；（一般是产权证或契税票登记填发时间）
（4）购房发票（有或无）。（不动产销售发票，不是收据）
2. 增值税及附加免征常见情形有哪些：
（1）法定继承人继承土地、房屋权属，免征增值税及附加；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税及附加；
（3）直系亲属赠与免征增值税及附加。
3.增值税及附加计算总结
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房屋 用途 |
出售人 |
购买年限 |
购房发票 |
计算方式 |
|
住宅 |
个人 |
满5年 |
—— |
免征 |
|
不满5年 |
—— |
计税总价×5.3% |
||
|
非住宅 |
个人 |
—— |
提供 |
（本次计税总价-上次发票总价÷1.05）×5.3% |
|
不能提供 |
（本次计税总价-上次计税总价÷1.05）×5.3% 注：双流区，天府新区：本次计税总价×5.3%÷1.05 |
|||
|
—— |
公司 |
—— |
提供 |
（本次计税总价-上次发票金额）÷1.05×5.3% |
|
不能提供 |
本次计税总价×5.3% |
三．个人所得税
个人所得税，是指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税。
纳税人，为出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人（卖方⁄原产权人）。
计税依据，为官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。
1.影响个人所得税税额的因素
（1）出售人性质（个人或公司）；
（2）购房发票（有或无）；
（3）房屋用途（住宅或非住宅）；
（4）房屋取得年限（满5年或不满5年）（一般是产权证或契税票登记填发时间，有些性质的房子具体要咨询）；
（5）出售方家庭（夫妻双方加未成年子女）持有套数（唯一或非唯一）。
2.个人所得税免征的情形：
（1）法定继承人继承土地、房屋权属，免征个人所得税；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；
（3）直系亲属赠与免征个人所得税。
3. 个人所得税计算总结：
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房屋 用途 |
购房 发票 |
年限 |
产权人 |
套数 |
计算方式 |
|
—— |
—— |
—— |
公司 |
—— |
免征 |
|
住宅 |
—— |
不满 5年 |
个人 |
—— |
买卖所得：计税总价×1%，继承或赠与所得：差额征收20% |
|
住宅 |
—— |
满5年 |
个人 |
唯一 |
免征 |
|
住宅 |
—— |
满5年 |
个人 |
不唯一 |
买卖所得：计税总价×1%，继承或赠与所得：差额征收20% |
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非住宅 |
提供 |
—— |
个人 |
—— |
（本次计税总价-上次发票金额-上次契税金额-本次城市建设税-本次教育附加费-本次土地增值税-本次业主印花税）×20% |
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非住宅 |
不提供 |
—— |
个人 |
—— |
本次计税总价×1% |
四，印花税
印花税是指在销售、转让房地产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移书据税目，由交易双方分别按照书据所载金额万分之五缴纳印花税-产权转移书据（以下简称印花税）以及5元/本的印花税-权利许可证照费（以下简称贴花）。
依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在2019年1月1日至2021年12月31日期间，印花税减半征收，基准税率为：0.025%，贴花减半征收，即2.5元/本。
1.印花税免征或者减征的常见情形有哪些：
（1）法定继承人继承土地、房屋权属，免征印花税；
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征印花税。
2.印花税的计算总结：
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房屋用途 |
客户 |
业主 |
计算方式 |
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住宅 |
个人 |
个人 |
客户：2.5元/本，业主免征 |
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非住宅 |
—— |
—— |
客户为：本次计税总价×0.025%+2.5元/本 业主为：本次计税总价×0.025% |
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住宅 |
公司 |
公司 |
客户为：本次计税总价×0.025%+2.5元/本 业主为：本次计税总价×0.025% |
五．土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（原产权人），以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税费，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土地增值税按阶段增收30%—60%：
①增值额未超过扣除项目金额50%：增值额×30%；
②增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%：增值额×40%-扣除项目金额×5%；
③增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%：增值额×50%-扣除项目金额×15%；
④增值额超过扣除项目金额200%：增值额×60%-扣除项目金额×35%。
六，土地出让金
房屋是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金。如房改房（已购公房）、经济适用房、划拨土地上建造的拆迁安置房等。
通过交易核税，纳税人为客户，通过非交易核税，纳税人为原产权人。土地出让金只有在第一次核税交易的时候需要交，交完之后国土证土地性质就变成出让了。
土地出让金的缴费金额以房子所在地房管局为准，每个地方都不一样，甚至同一个城市，不同区域也不一样。
其他的一些小税费就不单独介绍了，比如转移登记费，抵押登记费等等，基本都是几十或者几百元。
房地产交易税费每个地方都有所不同，具体要以当地政策规定为准。实地操作过程中可以去当地房管局咨询。下一篇我们以成都为例详细介绍下各种税费和特殊情况的税费。
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