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西安法拍房可以买吗-西安法拍房竞拍流程-法拍房风险注意事项

房飞布     2021-12-28

西安法拍房一般经过查封、资产评估、网上拍卖、过户清房的过程,法拍房虽好,但是盲目竞拍就会存在一定的风险,所以大家在竞拍前一定要做好购买之前的调查工作,排除购买法拍房的一切风险。理性捡漏西安法拍房。

一、西安法拍房的优势

1、不限购(不限制名下住房套数以及户籍所在)

2、可贷款

3、起拍价较低(存在捡漏的可能性)

4、现房

5、各种房源都有,且属于成熟地段

二、西安法拍房购买流程

1、正确途径寻找房源

不同于普通的二手房,拥有线上线下很多获取房源信息的途径,法拍房的房源信息获取渠道相对较少,但是非常权威。目前根据最高院的相关规定,所有涉及法拍的资产,通常只能通过五个网络处置平台处置:阿里法拍、京东法拍、人民法院诉讼资产网、人民法院诉讼资产网、北京产权交易所;五大网络处置平台为司法拍卖房的房源信息权威渠道。

2、详细了解房产信息

找到心仪的房产后,那么接下来要做的就是逐步了解房产信息。

首先,我们需要在拍卖平台网站上,详细阅读“竞买公告”、“竞买须知”和“标的物介绍”,弄清该房产的重要信息,包括房产的位置、房产证号、面积、评估价、现状、租赁抵押情况、欠费情况和税费负担情况等等。但很多竞拍房产关键信息在竞买公告公示上的披露是有限的,所以需要对法院非公开信息做尽职调查。

尽调,又称尽职调查或尽调报告。尽调一般指对不良资产做的一种深度调查。司法拍卖房产的尽职调查包括但不限于权证情况、标的现状、权利限制情况、物业欠费调查、税费测算,价值评估、风险告知等内容,以期降低购买人的交易风险。

其次,大部分法拍房所涉及到的买卖双方税费及欠费都是由买受方承担,所以竞拍前必须要做税费精算。此外,还需实地看房,确认房屋构造、装修、房屋使用情况等信息后,才能放心做出购买决策。

3、报名缴纳保证金参与竞拍

购房人需要在拍卖平台网站签署协议并冻结保证金,保证金通常为起拍价的10%-20%。签署竞拍协议,冻结保证金后,方才具备竞拍资格。

参与竞拍前,需要了解竞拍具有延时周期,具体规则如下图。拍卖过程并不复杂,主要是不要错过了拍卖时间,另外也要具备竞拍技巧,不能陷入被动,否则最终出价过高而无力支付的话,不仅保证金无法退还,而且还要承担二次拍卖与本次拍卖成交价之间的差额。

4、缴款审税办理过户

如果顺利完成竞拍,保证金会直接转为竞拍款,买受人须在法院规定的期限内(7~15天,以法院公告为准),逾期未交则属于违约,保证金将被扣除,甚至还有更严重的损失。所以,需要贷款则必须提前有所安排,否则款项被卡住将前功尽弃。

缴款并从法院取得相关文书后,就可以着手最后的审税过户。首先需要法院对房产进行解封,再通过房管局或不动产权管理局等相关部门对房产进行解押,小伙伴就可以去缴纳相关税费,并办理过户手续完成整个竞拍司法拍卖房流程了。

西安法拍房

三、西安法拍房十大风险:

1、土地无法过户问题

2、联合抵押导致无法过户

3、补缴差价的风险

4、买下房子后不能入住

5、补缴巨额税费的风险

6、房屋原所有权人的身份背景

7、户口不能在拍卖房屋落户

8、无法办理按揭贷款

9、非理性拍卖导致成交价格激涨

10、拍到房子入住后原业主/债主上门骚扰

四、购买西安法拍房注意事项

1、政策落实

参拍房源的正确选择:该地区法拍房参拍的具体政策是什么?是否限购?或者是否有其他政策方面需要注意的事项。

2、资金规划

贷款落实:法拍房原则上是不允许贷款的,但是我们可以通过第三方担保公司,拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格,此过程较为复杂,需要提前进行充分准备和多家银行面签,确保通过。

3、现场实勘

真实分析房源价值:需要到参拍房源的小区进行实地考察,对房源真实情况进行勘测,同时,因为竞拍者可能对房源地段配套设施升值空间等各方面不太了解,需要找到专业人士为您分析该标的的真实价值。

4、进行风险全面调查

竞拍者需要做好所有准备,确保风险参拍。此环节最为重要,建议大家找到专业人士/机构进行调查。选择专业团队,性价比更高,建议大家多方比较。

5、实现四个确保

确保“无风险”“无瑕疵”“无额外高昂税费”“无腾退问题”。

6、做好多个区间预算表

每一个价格区间的变化,相应的费用也会发生改变,为了让自己能够安心参拍,应该根据房源实际情况,对每3/5/8/10万上涨的不同区间做好成本精算,让自己更加清晰更有底气的进行参拍。

7、确定参拍方案和战术

这是很多竞拍者会忽视的一个环节;在实践过程中,一些优质的房源会面临激烈的竞争,如何根据对方报名时间和出价幅度判断对手心理价位?初步预测后又如何出价?又如何利用心理战术为自己轻松且价格合理的拿下房源?如何运用参拍技巧?等等参拍战术和方案的规划,至关重要。而优质房源真正能够省钱,也是在这个环节。

8、流程&手续100%清晰

参拍前,再次梳理参拍流程和手续;成功拍下后的流程和办理手续,如何跟进?如何确保银行按时放款?何时和法院进行沟通和对接?等等细节都需要再次梳理,避免重大过失,延长了自己办理周期,甚至导致保证金损失。

以上就是关于西安法拍房的相关知识,其中包括西安法拍房的优势、竞拍流程和西安法拍房的风险及注意事项。更全面的掌握法拍房竞拍知识,才能捡漏西安法拍房。



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