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北京法拍房限购吗_北京法拍房过户有哪些税费以及风险注意事项?

房飞布     2021-12-07

很多人想要涉足法拍房,但是又不了解拍房,如果不做准备的投资北京法拍房很有肯能会被坑,所有在投资法拍房之前要更深入的了解法拍房的风险有哪些税费有哪些,怎么才能避坑法拍房,怎么才能捡漏法拍房。

一、北京法拍房购房资格

需要满足北京市购房资质:京籍户口,个人可购买一套,家庭可购买两套;非京籍户口需连续缴纳60个月社保或者个税,可购买一套。不过,在北京法拍房交易市场,一些由外地法院查封的法拍房,并未纳入北京市限购政策范围,可自由购。法拍房“自由购”政策规定:凡具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加竞买。

二、北京法拍房交易安全吗

法拍房是指被法院强制变现的房产。即债务人无力偿债,被债权人经由司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下的房产拍卖,用拍卖所得款项来偿债。这些被查封的房产,只能通过法院拍卖的形式进行处置。法拍房的成交裁定文件均由法院出具,其交易是受到宪法保护的。

但是法拍房在实际的交易过程中,容易出现过户交房时间过长,房产物业交付存在纠纷、房屋实况远低于预期等多种问题与风险,所以建议购房者通过专业的辅拍机构参与竞拍,一方面保障资金安全,同时也可以保证整个交易时间可控。

三、北京法拍房便宜吗

大多数法拍房的价格都低于市场价10%30%不等,如果在拍卖过程中房产流拍,那么折扣将会更大。国内司法诉讼的周期较为漫长,距法院查封到第一次拍卖往往要一年甚至两年时间,因此法拍房第一次拍卖的价格往往是一年前的市场价。如果第一次拍卖流拍,法院将启动第二次拍卖,第二次的价格一般是第一次拍卖的80%~90%

北京法拍房

四、北京法拍房能贷款吗

2017年年底开始,法拍房即与新房、二手房一样可通过按揭贷款购买,并且首付比例与其他房产相同。需要注意的是,法拍房可以商业贷款,但是不能够公积金贷款。拍卖成功后,如果不能按时付尾款,竞买人不仅仅要损失拍卖保证金,还可能要损失重新拍卖造成的损失。一般情况下,在竞拍成功后7-30天就要交付尾款,且不能延期,因此,法拍房贷款的及时性非常重要,购房者需要提前做好相关资质审核。

五、竞拍不成功保证金怎么办

在竞拍前,通常会要求参拍人缴纳10%-20%左右的保证金。竞拍成功前,保证金是冻结状态,待竞拍成后会有案款收据。保证金、尾款都是交至法院;如若竞拍失败,保证金将会如数退回到原账号;如果竞拍成功,但中途悔拍,之前所缴纳的保证金将不予退回。


六、什么是一拍、二拍

一拍和二拍,即为司法拍卖,是人民法院在案件强制执行程序中,依法查封、扣押被执行人的财产,并对外委托评估被执行人的财产价值,公开处理其财产,以偿清申请执行人债权的行为。

司法拍卖的竞价周期一般都是以24小时为一个竞价周期,延时5分钟。如果在竞价程序结束前5分钟没人出价,则最后出价者竞拍成功,如有人在这期间出价,竞价时间将会延长5分钟,竞买人的出价时间以司法拍卖服务系统的时间为准。

一般情况下,首次拍卖,通常是评估价的7折,也有其他定价方式,所以不是一拍的价格就是7折,也有可能是5折、8折,甚至是市场价。

法拍房一拍流拍后,会进行第二次拍卖,通常二拍的价格是一拍的8折,也有特殊的9折等,二拍的优势是起拍价较低,举例:一拍价格7折,二拍的价格7X80%=5.6折,这里可以看的出来,二拍的房子更便宜。但降幅不超过一拍起拍价的20%

二拍时由于再次降价,竞买人可能会以低于一拍起拍价的价格拍到房子,但也有二拍的价格远超一拍起拍价的情况,因为再次降价会吸引到更多的人,竞争变大,价格就可能被抬高,所以一拍时价格合适了该出手就出手。

七、什么是变卖

司法变卖是人民法院依法处置被执行财产的一种变现方式,一般情况下法院处置标的物,在第二次拍卖流拍后法院会在同一拍卖平台对标的物进行变卖处置。变卖的价格一般低于二拍的起拍价,最低不低于评估价五折,一般为五到六折,具体看法院的设置。

司法变卖期长达60天,变卖期内随时可以出价,首次出价后,变卖期会进入24小时竞价周期,竞价规则、延时周期与司法拍卖是一样的,进入竞价周期后,24小时内无人继续出价,视为竞拍成功。

八、北京法拍房税费有哪些

以下是北京法拍房税费详细表

北京法拍房税费明细

契税:通常个人购买,首套房90㎡(含)以下按成交价的1%90㎡以上按成交价的1.5% ,二套房按成交价的3%,非住宅按成交价的3%。公司购买按成交价的3%

但是,房屋性质是经济适用房还需缴纳其他的费用。经济适用房拍卖成交以后,有交土地出让金3%10%,差额35%还有差额70%的等等,具体得看房屋的详细情况。

法拍房税费很复杂,除了交易税费之外,还要承担欠缴的水电费、物业费等各种附加费用。这些费用少则几千,多则上十多万,而拍卖公告并不会全部标明,需要买房人自己调查。

所以买房前一定要税+费的测算,因为只有做好了预算,在竞价时才能更有优势,也不会因为费用太高而增加购房成本。

法拍房的隐藏费用,具体是不是需要交,要交多少,就得靠详细的房屋尽调了。一份完整尽调报告,应该包含房屋使用情况、欠费情况、交易税费、补充款项等所有事项。




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