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深圳法拍房拍卖流程手续怎样的_深圳法拍房有哪些风险需要注意什么?

房飞布     2021-12-05

由于法拍房特殊性,很多法拍房的价格普遍低于市场价格10%-20%,,所以很多人都会选择法拍房,那么什么是法拍房呢,怎么才能以最低的价格拍到自己心仪的房子呢?深圳法拍房购买流程以及手续有哪些呢,深圳法拍房又有哪些风险和注意事项法拍房出价竞拍技巧有哪些呢?

深圳法拍房是限购的。深圳法拍房购房资格:深圳本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套法拍房,自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套法拍房。

一、什么是“法拍房”

法拍房是指被法院强制变现的房产。即债务人无力偿债,被债权人经由司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下的房产拍卖,用拍卖所得款项来偿债。

法拍房价格真的很低,很多标的物房产的地段都非常不错。但没接触过法拍房的人望而却步,原因不在于房子本身存在问题,而在于买这种房太折腾了,手续多、避坑难、风险大。

深圳法拍房有哪些风险需要注意什么

二、深圳法拍房拍房流程

1公示:法院在淘宝网或者京东上放出法拍房相关信息,包括地址、权属、居住情况等。

注意:竞买人必须认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

2看样:提前申请,并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。

注意:一般公告中会提示看样申请时间和联系方式。

3报名:缴纳保证金,通常为拍卖底价的10-20%,交了保证金的人才能参与竞拍。

注意:拍卖结束之前都可以提交保证金,但避免错过,尽量还是提前1-2天为宜。

4竞拍:开拍后24小时,报名者在淘宝公开竞拍,价高者得拿下房源。

注意:一般有5分钟的延时周期,即拍卖10点结束,但有人9:59出价,则拍卖延长至1004分结束,5分钟内的每次出价都会触发延时,直至无人出价为止。

5交钱:拍下后保证金转为房款,余款在规定时间内付清。

注意:一般余款结清时间为10个工作日,拍卖结束当天开始计算,特殊情况按要求时间结清,竞买人可全款购买也可贷款。若悔拍将没收保证金,情节严重将受刑责。

6解封:从淘宝拿到法院联系方式,获得拍卖成交确认书相关文件,解封房产。

7解押:去房管所、档案局等部门,解押房产,出具房源是否满五唯一等证明。

8过户:完成过户手续,缴纳各种税费等,正式拿到房产证后收房。

注意:竞买人承担过户涉及的一切费用和标的物涉及的其他欠费等。

三、深圳法拍房购买手续

竞买人成功竞得标的,可能需办理贷款手续,正式贷款流程如下:

提交贷款预审批材料申请 → 银行调查预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行审批 → 签订贷款合同 → 落实贷款担保条件 → 银行发放贷款 → 办理房产过户 → 借款人按月还款

a)竞买人贷款需提供资料:

身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、国土局查档单(无房证明)、拍卖成交确认书、支付宝截图、成交价截图、应买记录截。

b)竞买人付清款项后,深圳法拍房过户手续:

1拿到法院材料,首先要求法院解封房产。


2确认解封之后,立刻去房管局解除抵押(如果房子是银行要求查封,往往房产是抵押在银行手上),解除抵押之后,房产就彻底清白了(无查封,无抵押)。

3洗白的同时,可以拿着法院的材料,直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。

4拿到双方的房产信息之后,加上法院的材料和房产清白证明(房产无查封,无抵押状态的证明),可以单方面提出过户申请。

5等房管局通知交契税,以及办理土地所有权变更等手续,办理完成之后,就是X个工作日后领不动产证。

深圳法拍房有哪些风险需要注意什么

四、深圳法拍房注意事项

1、购房名额

深圳法拍房也有限购政策,竞买人购房前要搞清楚自己是否有购房名额。

提示:限购政策针对于红本商品房,不限小产权房和商铺。

2、保证金问题

报名参加竞拍的保证金是总房款的10-20%,如果拍下房源不想要,或者由于其他原因违约购买,那么保证金也是不会退的。(如果没成交,会在24小时退回支付账号)

提示:报名前,应将该房源的具体情况摸清,确定房源符合自己预算及需求。千万别抱着报名玩玩的心态,一切后果由竞买人承担。

3、拍参前调查

购买法拍房,拍前调查至关重要,很多人忽略了这一环节,导致拍完后悔。

五、深圳法拍房存在的风险:

1拍卖房的房产属性。包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证,如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金,如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷.

2拍卖房产的产权共有情况。比如夫妻双方共有产权;是否有第一债权人之外的其他债权人,如长期租赁合同;是否被其它机构查封。

3拍卖房产是否有抵押,如果有抵押,要了解清楚是否可以办理解押,如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险。

4拍卖房是否有大量税费和欠费。包括土地增值税、个税、契税、物业费、水电费等。同时也要查看房屋现状和破坏状况,否则未来可能会因修缮需要大量支出,少数拍卖房可以现场查看,部分则因为被查封种种原因无法实地察看。

5拍卖房是否带有租约。《合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。如果竞买人拍下带20年租约的房产,原债权人以有租约为由拒绝交接,情况将非常复杂。

淘易拍小草提示:竞买者可以自行了解相关情况,如果觉得麻烦或者不太确定情况是否属实,可以委托相关专业辅拍机构进行调查。

6清场交付问题。法拍房有四个主要来源,一是按揭违约,二是民间借贷违约,三是司法没收,四是无主房产。

如果房子是按揭违约,原房产证在银行手里,只要拿法院成交确认书后去取,还有钥匙,就很容易过户。

提示:法拍房成交后,法院通常不会负责清场在竞拍前,必须弄清楚房产的居住现状。也可委托专业辅拍机构协助清场交付,服务费用视该房源情况而定。

深圳法拍房有哪些风险需要注意什么

六、深圳法拍房出价技巧

司法拍卖出价规则

1)全场首次出价只能为起拍价

2)加价幅度:只能按照加价幅度的N倍加价(N>=1且是整数)

3)首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价,需有第二人应价后可再应价,之后可连续出价

4)出价次数无限制,竞拍周期内均可出价,出价时账户里不需要有钱

5)在竞拍周期内,出价后如果长时间没有其他人出价,拍卖也不会提前结束,除非法院中止或撤回拍卖。

提示:竞拍前给自己定一个限价,超出这个价位及时收手。竞拍时不必立即压价,在5分钟延时周期内随机应变。




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